地域要因

市街化調整区域内の農家住宅もみられる地域で、地域内に格別の変動はなく、画地規模も大きく市場特性も限られており地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は、自用の住宅が中心で、加えて、市街化調整区域であるため農家住宅が多く、アパート等の賃貸市場の需給関係が未成熟な状況にあるため収益価格を求めることは困難である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額の関連及び市街化調整区域内宅地の市場における有効需要等も総合的に勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内にあり、環境の良い住宅地域が広がる。近隣地域の地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の低層住宅地域であり、特段の要因変動はないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばい傾向にあり、当面継続するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域内から信頼性が高い比準価格を得た。一方標準地が低層住宅地域に所在するので賃貸事例を用いて収益価格を求めたが低位となった。居住性や快適性がより重視されて価格形成がされる傾向にあることによるものと判断される。近隣地域での収益物件の取引は少なく自用目的での取引が中心であり、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、画地規模は大きいが、価格水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

区画の整った熟成した戸建住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では自用の住宅取得を目的とする取引が中心である。実際の取引事例を基礎に試算した比準価格は実証的で説得性が高い。他方、収益価格は賃貸経営を前提に収益性の観点から試算した価格であるが、比準価格より低位に試算されることが一般的で、本件でも同様である。よって本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からの距離があり地積もやや大きいため需要は低調である。地価もやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅からバス便の一般住宅が建つ既成住宅住宅地域である。地域に影響を与える特段の変動要因は見受けられないため、今後も暫くは現状のまま推移するものと思料される。地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件もいくつか見られるものの、需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等を重視する自用目的の取引としての戸建住宅であり、最寄駅への接近性に劣り居住の快適性が収益に直結しないことから収益価格は低位になったと思料される。従って、より実証的で信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連も考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便の住宅地域にあって未利用地や農家住宅が混在し、商業施設等への接近性が良好なことから今後の宅地開発の進展が予想される。

地域要因の将来予測

未利用地を残すため今後の宅地開発、また古くなったアパート等の建て替え及び用途変更が予想される。専用住宅として利用される現状は今後もこのままでで留まると思われる。

価格決定の理由

近隣地域は未利用地を一部残す既存の住宅地域で、一部アパートと画地規模の大きい専用住宅が混在する。近年バス便のアパートは老朽化のため取り壊し、その後は用途変更することが多く、近隣地域においてもこれに該当する。地価は自用の住宅地としての取引で形成され、収益性からの影響は小さいと判断される。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格の検討を行って上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通利便性に劣るが、住環境は概ね標準的な住宅地域。地域内及び周辺部にも大規模な開発等はなされておらず、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

交通接近条件に劣り、中小規模一般住宅が多いが、空地も見られる住宅地域である。地域要因に格別の変化はなく、当面は現状を維持しつつ推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域はバス圏に存するために賃貸住宅需要はやや弱く、地域内には中小戸建住宅が多くを占めて中庸的環境の低層住宅地域が形成されている。そのため、当該地域に於ける土地取引は自用住宅の取得を目的とするものが多くを占めており、収益性より居住の快適性及び利便性に着目して取引がなされている。よって、本件では、市場実勢を反映する比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近く、利便性良好な既成住宅地域。ミニ開発の進行や画地の細分化で小規模戸建住宅が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、交通利便性は良好であるが、住環境がやや劣る既成住宅地域。地域要因に格別の変動はないため、当面は現状を維持しつつ推移していくものと考える。また、値頃感から市場での評価が見直されつつある。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、その交通利便性を反映し、既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も散見される。しかしながら、容積率等の公法上の規制が厳しく、その収益性は低位にある。このため、当該地域内では、居住の快適性や利便性等を重視した自用目的の土地取引が多くを占める。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の高い地域ではなく、利用状況に影響を与える要因もないため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗や飲食店を中心とした小規模の駅裏商業地域であり、地価に影響を与えるような特別な要因等も見られないことから、今後もこのような状況を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は広域的に収集した商業地の取引事例から試算した価格であり、実際の取引に基づくものであり説得力が高い。一方、収益価格は商業地のような収益性の高い地域では重視すべき価格であるが、対象不動産の存する地域は駅裏で繁華性の高い地域ではなく、地価水準に見合った家賃水準が維持できるような地域ではないため、低位に試算された。したがって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から若干距離のある既成住宅地であり、需要も低いため地価は前年に引き続き横ばい状況となっている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地として熟成しており、今後も現状を維持するものと思われる。地価については、最寄駅から若干距離があることから、需要も低く横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が中心の、賃貸アパートも散見される住宅地域である。居住の快適性や利便性を重視する住宅地であり、収益市場が成熟していないことから、収益価格は比較的低位に試算された。従って、実証性があり説得力を有する取引事例から求められた、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地を規準した価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、最寄り駅に近く、一般的要因の影響を受けて市況は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄り駅から徒歩圏内の住工混在地域にあってアパート等の賃貸市場は成熟しており、需要は堅調である。しかしながら、画地規模や公法上の規制により価格水準を反映した収益性は見込むことはできないため収益価格は低位に試算された。よって、市場を反映しより実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地からの検討にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変化は認められないが、駅からの徒歩圏域外の既成住宅地であり、需要は底堅く安定しており、地価水準は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも同様な周辺環境を維持していくものと予想する。地域要因に特段の変化はないが、需要は相対的に堅調で、地価水準は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅が多い住宅地域で、小規模の賃貸アパートや賃貸戸建住宅の貸家需要も散見されるが、多くは自己保有及び自己利用を目的としたもので、したがって土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。そのため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が主で規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡及び市場分析等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

三ツ境駅からバス圏に所在しているが、住環境の比較的良好な住宅地域であり、地価は横ばいと判断する。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

バス圏に所在する戸建住宅地域で、アパート等の収益物件は比較的少なく、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

周辺には駐車場、未利用地なども見られるが、小規模画地の分譲開発が増え、総額的に値頃感があることから、一定の需要が見込める地域である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、未利用地のほか、老朽化したアパートが見られる既存の住宅地域である。地権者の相続発生を機に売却されミニ開発戸建住宅が、他方、相続税対策のための低層アパートが今後増えていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅地域が中心の住宅地域である。周辺に賃貸共同住宅も存するが、自己居住目的での実需要取引が中心であり、賃貸市場は熟成していない。このため、資産価値に見合う賃料水準が見込めなかったため、収益価格は低位に試算された。したがって、自己居住目的から求められた実証的かつ規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化はなく、地価もほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域にあり、特段の変動要因は見られないため、今後もほぼ現状のまま変化なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

農家住宅や一般住宅の外、農地等も見られる地域で、投資目的の取引はなく実需に基づく住宅の取引が大半を占める。取引価格も収益性の観点ではなく居住の快適性を重視する傾向を有し、収益価格は比準価格に比して相当程度低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を重視することが妥当と判断し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡とも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域を含む一帯において深谷中央特定土地区画整理事業が進行中だが、近隣地域の地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

近隣地域は綾瀬市役所に近接し、ショッピングセンターのほか飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で、区画整理事業の進展とともに徐々に発展していくものと予測される。地価は当分横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、綾瀬市内において対象標準地と類似性の高い取引事例が僅少なため、海老名市や藤沢市内の事例も採用せざるを得なかったが、需要者の観点から適切な格差修正に努め、実需を反映した価格として求められた。収益価格は、駐車場の必要性や高度利用の制限等により、十分な賃料収受を想定することが困難で、低位に求められた。本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅及びアパートが混在する住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。大和駅東側再開発ビルの竣工、相鉄及びJR・東急直通線の整備計画に伴う利便性向上期待の影響が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は大和駅徒歩圏の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件が存在するものの、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、収益性は低い。居住環境の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映し、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが最寄駅にバス便で利便性が劣り、標準画地規模も大きいことから、相対的に需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

郊外の低層住宅地域で、特段の変動要因は見当たらず、今後暫くは同様の環境を維持するものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅地域で最寄駅からバス圏のため、自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅を中心に周辺にはアパート等の収益物件も見られる地域である。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス便圏の住宅地域である需要はさほど強くない。地価水準は弱含みで推移するものと思料。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び隣接地域一帯は「日向山団地」として造成された住宅地であり、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地である。当地域における主たる需要者は居住の快適性と生活の利便性を主眼に自用目的での取引を行うことが一般的であり、収益性を重視して取引を行うことは殆どない。価格の調整にあたっては、市場実勢を反映し、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既に周辺の商業利便性は高く、新たな商業施設等の進出はないことから、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、立場駅より徒歩圏、周辺には賃貸物件も見られるが、元本価格に見合う賃料収受が出来ない。遊休地の利用の一環としてアパートを建築する場合が多く、新規に土地を取得してまでアパート等の賃貸経営に乗り出す場合は少ない。したがって、本件では典型的な需要者が価格判定の指標とする比準価格を標準に、収益価格は関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

ターミナル駅である「湘南台」駅に近く、利便性及び居住環境が良好な地域である。低層住宅地域として熟成しており、今後も安定的な推移が予測される。地価は緩やかな上昇を続けている。

価格決定の理由

近隣地域内では、居住の快適性，利便性を重視した自用目的の取引が支配的である。駅に近い立地条件を反映して、単身者向けや二人世帯向けのアパート等が見られるものの、賃貸市場は未成熟であり、地価に見合う賃料水準は形成されていない。従って、実証性の高い比準価格を重視し、これに収益価格を比較考量し、さらに前年標準地価格等からの変動状況等を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便利用の住宅地であり、土地の有効利用度は低い地域で、利便施設も少ないことから、当該地域の地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

低層の区画の整った既存の住宅地域であるが、最寄り駅から主としてバス便利用であり、鉄道駅から徒歩圏の住宅地域に比し、宅地需要及び地価水準は弱含みに推移している。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域から自用の住宅地の信頼性の高い事例がある一方、収益目的で土地を取得する需要は見当たらず、また、バス便の既成住宅地域であるため賃貸需要も弱く、収益価格は低位に査定された。アパート等も見受けられるが、地主による相続対策等による有効活用により建築されたものが多い。従って、本件では市場の実勢をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが最寄駅にバス便で利便性がやや劣り、標準画地規模もやや大きいことから、需要に強さは感じられない。

地域要因の将来予測

バス圏の低層住宅地域で、特段の変動要因は見当たらず、今後暫くは同様の環境を維持するものと思料する。地価水準はほぼ横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅地域で最寄駅からバス圏のため、自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅を中心とする地域にあり、周辺にはアパート等の収益物件も一部に見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大通りに面した駅から近い商業地域である。格別の変動要因は認められず、現状を維持しつつ推移していくものと判断する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は比較的高度利用されている地域であるが、繁華性は低く、利用形態は低層階が店舗又は営業所、中層階は住居系用途であることから収益価格はやや低位に求められた。また、利回りを中心とした収益市場の熟成度はまだ低い。従って、鑑定評価額の決定に当たっては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。