神奈川県綾瀬市深谷中７丁目２２７５番３１(高座渋谷駅・桜ヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


119,000円

2017年01月01日に行った神奈川県綾瀬市深谷中７丁目２２７５番３１(神奈川県綾瀬市深谷中７−２３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を119,000円/㎡としました。

神奈川県綾瀬市深谷中７丁目２２７５番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県綾瀬市深谷中７丁目２２７５番３１
住居表示深谷中７−２３−８
価格119,000円/㎡
交通施設、距離長後、4,300m
地積162㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松崎明氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎明
価格119,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境は概ね良好であるが、最寄駅への接近性が劣るため地価はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特段の変動要因はないため現状維持のまま推移するものと予測される。バス便で交通接近条件がやや劣るため地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、綾瀬市内のバス便の普通住宅地域。需要者の中心は綾瀬市及びその周辺市内の比較的若年の一次取得者あるいは買い替えによる中高年層である。同一需給圏内における宅地供給は畑・空地等の小規模開発が多く中古物件の取引もみられる。価格帯の中心は土地が120㎡程度で1，500万円前後、新築戸建住宅が2，500万∼2，900万円程度とみられる。
一般的要因綾瀬市の人口は、概ね横ばい傾向にある。深谷中央地区土地区画整理事業が進行中である。地価は最寄駅の接近性により二極化現象がみられる。

長橋克宜氏による調査レポート

不動産鑑定士長橋克宜
価格119,000円/㎡
個別的要因個別的要因について、代替競争関係にある不動産との競争力の程度に格別の変動は見当たらない。
地域要因商業施設等の買回り品の利便性は比較的高い地域ではあるが、バス便立地の住宅地域であり、交通利便性は劣る。地価はやや弱含みに推移している。
地域要因の将来予測最寄り駅から遠いバス便利用の住宅地であり、周辺には未利用地も多く住宅地としての熟成度はやや低い地域。当該地域は周囲に利便施設等も多く、地価は弱含みではあるが、宅地需給は比較的安定している。
市場の特性同一需給圏は綾瀬市を中心とする、県央のバス便利用が主体となる住宅地域である。主な需要者は、県央エリアに勤務する一次取得者層が中心である。標準地界隈は区画整然としているが、周辺部には空地が目立つ。建築協定があるため、土地の細分化は、他の綾瀬市の住宅地域と異なり進んでおらず、住宅地の需給はやや弱含みである。土地については150㎡で概ね2千万円未満、建築協定のない周辺地域の新築分譲戸建住宅は約3千万円前後が取引の中心である。
一般的要因綾瀬市の人口は微増傾向にあるが、高齢化率は県平均よりもやや高い。駅徒歩圏とバス便圏とでは、地価は二極化傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4351564
北緯 139度4402251

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高座渋谷駅(地価相場 155,500円/㎡)桜ヶ丘駅(地価相場 161,000円/㎡)長後駅(地価相場 131,000円/㎡)相模大塚駅(地価相場 160,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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