神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２(三ツ境駅・希望ヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


118,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を118,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２
住居表示 
価格118,000円/㎡
交通施設、距離三ツ境、2,300m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

馬場佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士馬場佳子
価格118,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因特段の変化はなく、地価もほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域にあり、特段の変動要因は見られないため、今後もほぼ現状のまま変化なく推移するものと予測される。
市場の特性市街化調整区域内の住宅地域であるが、市街化区域に隣接し、市街化区域内の宅地と同様に取引されているため、同一需給圏は瀬谷区内を中心とした横浜市南部に存する当該近隣とほぼ同価格水準の住宅地域と判定される。需要者の中心は横浜市内及びその周辺の居住者、勤務者である。宅地の新規供給は小規模なものが多く、需給バランスは安定している。中心となる価格帯は土地で総額2000万円前後、新築戸建住宅で総額3000万円台前半である。
一般的要因全般的な不動産市況は引き続き堅調であるが、利便性や物件の個別性による二極化は更に顕著で、一部では弱い動きも見られる。

髙橋芳明氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋芳明
価格118,000円/㎡
個別的要因北西道路付けであり、特に個別的要因に変動は認められない。
地域要因バス圏の市街化調整区域内住宅地で、地域環境に変化がないため、下げ止まり感はあるが、需要回復の兆しは認められない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域であるが、周辺には空地も見られることから、現状のまま推移すると予測する。地価水準は、一般的要因の影響を受けつつも、当面は横這い傾向を継続するものと判断する。
市場の特性同一需給圏は、相模鉄道線及び小田急江ノ島線沿線で横浜市南西部から藤沢市に至る範囲で、市街化調整区域内の宅地を圏域とする。需要者の中心は、瀬谷区内の市街化区域において賃貸居住中の若年世代及び地縁者等が多い。宅地要件を満たす土地のエンドユーザー間取引の他、地元開発業者による小規模開発分譲される場合も見受けられる。中心となる価格帯は、土地150㎡程度で2000万円前後、小規模建売住宅で3000万円前後と判断する。
一般的要因好景気の影響は出始めているが、瀬谷区内の市街化調整区域に大きな人口増減は認められない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4533668
北緯 139度4931241

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三ツ境駅(地価相場 179,500円/㎡)希望ヶ丘駅(地価相場 180,000円/㎡)瀬谷駅(地価相場 179,500円/㎡)桜ヶ丘駅(地価相場 161,000円/㎡)いずみ野駅(地価相場 220,000円/㎡)弥生台駅(地価相場 218,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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