神奈川県横浜市瀬谷区南瀬谷２丁目１８番７(希望ヶ丘駅・弥生台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


148,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市瀬谷区南瀬谷２丁目１８番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を148,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市瀬谷区南瀬谷２丁目１８番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市瀬谷区南瀬谷２丁目１８番７
住居表示 
価格148,000円/㎡
交通施設、距離いずみ野、2,800m
地積171㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松原壮太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士松原壮太郎
価格148,000円/㎡
個別的要因東道路の標準的な画地である。この1年間で個別的要因の変動は特に見られない。
地域要因最寄駅からバス便圏の住宅地域である需要はさほど強くない。地価水準は弱含みで推移するものと思料。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は弱含みで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は相鉄本線瀬谷駅又は三ツ境駅を最寄駅とする普通住宅地域を中心に、隣接する旭区、泉区や大和市などの広い圏域。需要者は東京や横浜中心部への通勤者で、30代∼40代前半の第一次取得者が多い。最寄駅からバス便圏内の既成住宅地域であり、需要はさほど強くない。一方、供給はミニ開発による建売住宅や中古住宅売買などを中心に行われている。需要の中心価格帯は新築戸建住宅で30百万円前後、中古戸建住宅では20∼30百万円程度である。
一般的要因瀬谷区内の住宅地は総額・規模の両面で第一次取得者層が購入しやすい地域である。交通利便性や住環境の良否により需要格差が生じている。

中島雄二氏による調査レポート

不動産鑑定士中島雄二
価格148,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は無い。代替・競争関係にある他の不動産と比較して、競争力は普通程度である。
地域要因地域要因の変動は特に無い。居住環境は良好であるが、交通接近条件が劣るため地価は僅かに下落している。
地域要因の将来予測街路等は整備済の熟成した住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、最寄駅からはバス便となる瀬谷区南部の普通住宅地域。需要者は、瀬谷区内に地縁を有する一次取得の勤労者層が中心であるが、横浜市中心部や東京方面等も通勤圏内であるため、区外の出身者も比較的多い。利便施設への接近性や利便性は良好ではないが居住環境は概ね良好で、価格水準としても値頃感がある。画地の細分化が進行しており、土地は2千万円前後、新築の戸建住宅では総額3千5百万円以内が需要の中心価格帯と思料される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境も改善しているが、個人消費や住宅投資はやや弱く、区内住宅地の需要動向にも不透明感が残る。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4474758
北緯 139度5018764

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

希望ヶ丘駅(地価相場 180,000円/㎡)弥生台駅(地価相場 218,000円/㎡)緑園都市駅(地価相場 205,000円/㎡)いずみ野駅(地価相場 220,000円/㎡)南万騎が原駅(地価相場 196,500円/㎡)三ツ境駅(地価相場 179,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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