神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３(長後駅・高座渋谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


123,000円

2017年01月01日に行った神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３(神奈川県綾瀬市上土棚南１−８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。

神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３
住居表示上土棚南１−８−６
価格123,000円/㎡
交通施設、距離長後、2,600m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北東4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤鉄氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤鉄
価格123,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からの距離があり地積もやや大きいため需要は低調である。地価もやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測駅からバス便の一般住宅が建つ既成住宅住宅地域である。地域に影響を与える特段の変動要因は見受けられないため、今後も暫くは現状のまま推移するものと思料される。地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、綾瀬市内の住宅地域をその範囲と捉えた。圏内の居住者の外に、都心への通勤圏内であるため圏外からの転入者も多く見られる。購入者は比較的若年層の一次取得者層が多い。周辺地域では小規模開発の住宅地域も見受けられる。駅からは距離のあるバス便の住宅地域のため需要は弱含みである。新規取引価格の中心は土地が160㎡程度で2，000万円前後、新築戸建住宅が3，500万円前後となっている。
一般的要因綾瀬市の人口は微増傾向で推移している。綾瀬市においては駅からの徒歩圏は少なく、バス便利用の地域は弱含みで推移している。

邊見和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士邊見和弘
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、総額から需要はやや弱含みである。
地域要因最寄駅への交通接近性が劣り、需要は伸び悩む傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は中小規模の一般住宅が多い住宅地域で、当分は現状維持のまま推移するものと予測される。長後駅からバス便で交通接近条件がやや劣るため地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は小田急小田原線「海老名」駅、同江ノ島線「長後」駅等を中心とするバス圏の綾瀬市、海老名市、藤沢市北部の住宅地域。需要者は綾瀬市内および周辺の都市に通勤する勤労所得者や自営業者が中心。同一需給圏では大規模分譲地開発等の宅地供給が多くみられ、価格動向は弱含みと見られる。価格水準は土地120㎡程度で1、600万円弱、新築戸建は3、000万円弱程度が取引の中心である。
一般的要因人口は、伸び悩んでいる。しかし、交通利便性に劣る地域であり、区画整理事業等土地供給が豊富なため、需給バランスが崩れる傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度41431780000001
北緯 139度445172

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県藤沢市長後字天神添１５３７番２２神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷５４５番３神奈川県藤沢市長後字宿下分６９９番３神奈川県藤沢市遠藤字笹窪上４６０５番神奈川県藤沢市葛原字下滝谷１６１３番３神奈川県藤沢市湘南台４丁目２番１７神奈川県高座郡綾瀬町寺尾字釜田３５６番６神奈川県綾瀬市深谷字長坂上９７番２３

参考：近隣駅の地価相場

長後駅(地価相場 131,000円/㎡)高座渋谷駅(地価相場 155,500円/㎡)湘南台駅(地価相場 198,000円/㎡)ゆめが丘駅(地価相場 158,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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