神奈川県横浜市瀬谷区北新４番１８(瀬谷駅・桜ヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


165,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市瀬谷区北新４番１８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を165,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市瀬谷区北新４番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市瀬谷区北新４番１８
住居表示 
価格165,000円/㎡
交通施設、距離瀬谷、1,500m
地積121㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中伸佳氏による調査レポート

不動産鑑定士田中伸佳
価格165,000円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、特段の個別的要因の変動は認められない。
地域要因周辺には駐車場、未利用地なども見られるが、小規模画地の分譲開発が増え、総額的に値頃感があることから、一定の需要が見込める地域である。
地域要因の将来予測近隣地域は、未利用地のほか、老朽化したアパートが見られる既存の住宅地域である。地権者の相続発生を機に売却されミニ開発戸建住宅が、他方、相続税対策のための低層アパートが今後増えていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜市瀬谷区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、東京都心部または横浜市中心部等に勤務するエンドユーザーである。近隣地域は、最寄駅から徒歩限界圏内又はバス便利用の住宅地域である。最寄駅の相鉄本線・瀬谷駅は特急通過駅であるが、近隣地域付近には商業施設もあり利便性は良好であり、一定の需要は見込まれる。需要の取引中心価格帯は、新築戸建で3，200万円∼3，500万円程度である。
一般的要因株高・円安傾向で推移しているが、今後の日本経済の先行きは不透明。低金利を反映し住宅の販売は依然高水準であるが、今後の動向に留意が必要。

松原壮太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士松原壮太郎
価格165,000円/㎡
個別的要因北道路の標準的な画地である。この1年間で個別的要因の変動は特に見られない。
地域要因当地域は瀬谷駅よりやや距離があるものの、低層店舗が連担する環状4号線の背後地に位置し、生活利便性が良好であることから、需要は比較的堅調。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅の中にまだ空地等も見られる地域であるが、当面は現状のまま推移していくものと思われる。地価水準は上昇傾向にて推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、広くは相鉄本線沿線の瀬谷区及び旭区のほか、大和市や座間市に広がる普通住宅地域、狭くは瀬谷区内の普通住宅地域である。需要者は30代∼40代前半の第一次取得者が大半を占める。最寄駅からやや距離があるものの、需要は比較的底堅く存在する。一方、供給はミニ開発による建売住宅や既存宅地の分割等を中心に比較的頻繁に行われている。需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で35百万円前後、中古戸建住宅では20∼30百万円程度である。
一般的要因瀬谷区内の住宅地は総額・規模の両面で第一次取得者層が購入しやすい地域である。交通利便性や住環境の良否により需要格差が生じている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4606044
北緯 139度4770111

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷町字相沢４３３４番１ほか２筆神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷町字大塚原２５０４番４神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷町字下瀬谷１１９７番２８神奈川県大和市大和東１丁目１１３６番２３神奈川県大和市西鶴間１丁目３２２４番１９神奈川県大和市上和田字上ノ原１番１６５神奈川県大和市深見字大塚戸３８６８番３神奈川県横浜市瀬谷区本郷２丁目２４番地４神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷２丁目４５番５神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷６丁目４番５神奈川県横浜市瀬谷区橋戸３丁目６２番９神奈川県横浜市瀬谷区橋戸２丁目２２番６神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷４丁目３９番１３外

参考：近隣駅の地価相場

瀬谷駅(地価相場 179,500円/㎡)桜ヶ丘駅(地価相場 161,000円/㎡)大和駅(地価相場 172,000円/㎡)三ツ境駅(地価相場 179,500円/㎡)高座渋谷駅(地価相場 155,500円/㎡)希望ヶ丘駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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