神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４(桜ヶ丘駅・瀬谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


168,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を168,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４
住居表示 
価格168,000円/㎡
交通施設、距離瀬谷、2,300m
地積125㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既存住宅地域
前面道路の状況南西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢島正喜氏による調査レポート

不動産鑑定士矢島正喜
価格168,000円/㎡
個別的要因南西側幅員6．5m市道に面し、宅地規模は勤労者が購入を検討する上で十分な市場競争力を備えている。
地域要因バス便の住宅地域にあって未利用地や農家住宅が混在し、商業施設等への接近性が良好なことから今後の宅地開発の進展が予想される。
地域要因の将来予測未利用地を残すため今後の宅地開発、また古くなったアパート等の建て替え及び用途変更が予想される。専用住宅として利用される現状は今後もこのままでで留まると思われる。
市場の特性同一需給圏は、小田急江ノ島線大和駅、相鉄本線瀬谷駅、三ツ境駅を最寄駅とする徒歩圏外の住宅地域で、土地価格は中位にある。総額で平均的サラリーマンの購入可能の範囲にあり、この面から市場性を有するも、バス便であることが需要の減退を招いている。このため需要は弱い。需要者は区内及び周辺区に在住する20代後半以上の勤労者層で、新築戸建住宅は3500万円台が中心的価格となっている。
一般的要因瀬谷区の人口は減少しており、高齢化の進行は横浜市の平均を上回る。現在瀬谷駅南口周辺では土地整備が進行し、今後利便性の向上が期待される。

田中伸佳氏による調査レポート

不動産鑑定士田中伸佳
価格168,000円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、方位以外は特段の個別的要因は認められない。
地域要因バス便利用の住宅地域であるが、生活利便性はほど良いことから、一定の需要が見込める地域である。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、地域には未利用地も見られる。地権者の相続発生を機に売却されミニ開発の戸建住宅が、他方、相続税対策の低層アパートが今後増えていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜市瀬谷区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、東京都心部または横浜市中心部等に勤務するエンドユーザーである。近隣地域は、最寄駅からバス便利用の既存の住宅地域である。最寄駅の相鉄本線・瀬谷駅は特急通過駅であるが、小田急江ノ島線「桜ヶ丘」駅にもアクセス可能であり、一定の需要は見込める。需要の取引中心価格帯は、新築戸建で3，500万円程度である。
一般的要因株高・円安傾向で推移しているが、今後の日本経済の先行きは不透明。低金利を反映し住宅の販売は依然高水準であるが、今後の動向に留意が必要。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4546329
北緯 139度4763779

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桜ヶ丘駅(地価相場 161,000円/㎡)瀬谷駅(地価相場 179,500円/㎡)大和駅(地価相場 172,000円/㎡)高座渋谷駅(地価相場 155,500円/㎡)三ツ境駅(地価相場 179,500円/㎡)いずみ野駅(地価相場 220,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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