地域要因

南傾斜地で利便性、環境条件の優れた住宅地域である。西区でも人気のあるエリアであるので宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。人気のあるエリアで宅地需要も堅調である。需要は底固いので地価も堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格と収益価格に開差が生じた理由は、近隣地域は普通住宅地域であり十分な収益が確保できないためである。当該地域には、収益物件も見られるが、自己使用を目的とする取引がほとんどである。したがって、収益性よりも自己使用を目的として取引された事例を基に試算した比準価格が価格形成に最も説得力を有するものと判定した。よって、比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設への接近性で劣るが、南傾斜地のため住環境で優り、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。西区では平坦部の住宅地の選好性が強まっているが、近年の地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 アパートも多く見受けられるが、遊休地利用の副業的経営が多く、土地取引は自用目的が中心である。また、快適性が重視される住宅地域であることも考慮して、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に止めて、代表標準地との検討を踏まえ、さらに主な需要者の選好等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 住環境で劣る当地域の需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

 既成の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、道路幅員が狭く住環境で劣る当地域において引き合いが弱く、弱含み傾向と予測する。

価格決定の理由

 当地域は第1低層住居専用地域で容積率が100％と小さく経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいことから、収益還元法の適用を断念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性、環境条件の優れた住宅地域である。西区でも人気のあるエリアであるので宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。人気のあるエリアで宅地需要も堅調である。需要は底固いので地価も堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格と収益価格に開差が生じた理由は、近隣地域は普通住宅地域であり十分な収益が確保できないためである。当該地域には、収益物件も見られるが、自己使用を目的とする取引がほとんどである。したがって、収益性よりも自己使用を目的として取引された事例を基に試算した比準価格が価格形成に最も説得力を有するものと判定した。よって、比準価格を中心に収益価格を参酌し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量は多いが駐車場が少なく、また郊外の大型店への顧客流出等で繁華性は低下している。

地域要因の将来予測

郊外の大型店への顧客流出等により、空店舗が増加するなど繁華性は低下しており、値頃感はあるものの、地価は小幅な下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 賃貸物件は縁故者等によるものが大半を占め、賃貸市場の熟成度は低く、収益価格の精度は低い。自用目的での取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、背後地人口の動向、商業地としての競争力の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ファミリーカーの大型化を受け、幅員の狭い道路沿い画地の選好性は極端に落ち、新興分譲地との競合で劣る。

地域要因の将来予測

新潟市中央区の既存住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。街路条件が劣ることなどから選好性はやや低く、地価は依然下落傾向にあるものと予想される。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格を求めた。新潟市中央区に位置し、最寄駅や商業施設も徒歩圏内にあることから賃貸物件も多く見受けられるが、公示地は幅員3．5m道路沿いの画地であり、規模も165㎡程度しかないことから収益物件の想定は難しく、収益還元法の適用は断念した。したがって代表標準地の価格との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

海岸部の住宅地域に対する選好性の低下から需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因は見られず、今後も現状程度で推移していくものと予測する。近年、西新潟の高台から南側で商業集積が進展したこと等により相対的に利便性は低下しており、当面地価は弱含みと予測する。

価格決定の理由

画地条件及び行政的条件から経済合理的な賃貸経営は困難であると判断し収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性高い複数の取引事例より試算されたもので実証的で信頼性は高いものと思料する。居住の快適性を重視して価格形成がなされている住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小新等の区画整理や周辺で開発された分譲地との競合により相対的地位が低下した。街路条件の劣る住宅地の選好性が低下している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、今後も同様な状況を維持して推移するものと予測する。街路条件が劣る傾斜地であるため需要は弱く、地価はやや下落傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、規模が小さく街路条件が劣る傾斜地の画地条件から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため求められなかった。比準価格については、自己利用目的の取引が主で、多数の信頼性のある取引事例から求められたことから客観的で妥当性が高いと判断される。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境条件の優れた住宅地域である。西区でも人気のあるエリアであるので宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。人気のあるエリアで宅地需要も堅調である。需要は底固いので地価も堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどである。標準地は、基準容積率が小さく合理的な賃貸経営が不可能と思料し収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用した。採用した事例には、一部狭小な画地もあるが、いずれも戸建住宅が建設可能な規模のものばかりである。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では鳥屋野大島・女池上山の両地区で土地区画整理事業が完了し、住環境も向上している。既存住宅地域でも割安感のある地点では地価は上昇。

地域要因の将来予測

近隣地域を含む駅南地区の住宅地域は、子育て世代を含む一次取得層の人気が底堅く、人口の密集度合いは市内で特に高い。食品スーパー、物販店等を一層集積させる好循環を生んでおり、今後も地価の安定的推移を予測。

価格決定の理由

居住目的の取引が主流であり、また同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し得たので、比準価格には市場の実態を反映した規範性が認められる。一方、収益価格に関しては、標準地周辺に世帯向けの共同住宅も見られるが、市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難い面があり、やや低位に試算されたと思料する。本件では、収益価格を参考に、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性で優る新潟駅周辺の住宅地への選好性が強まっており、関屋地区の需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

富裕層による需要は底堅いものの、取引総額の抑制傾向がみられ、また利便性等で優る新潟駅周辺の住宅地への選好性が強まっていること等から、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 アパートも見受けられるが、遊休地利用の副業的経営が多く、土地取引は自用目的が中心である。また、快適性が重視される住宅地域であることも考慮して、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、さらに人口の増減推移、主な需要者の選好等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の分譲地との競合による影響がある。反面、周辺の大型店舗の周辺に商業集積が進み、利便性が向上している。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。競合する住宅地の供給が多いものの、底値感があり商業施設への接近性が優ることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域に指定されており、経済合理的な賃貸経営の想定が困難なことから収益還元法は非適用とした。近隣地域は収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域で、土地取引は自用目的が中心である。従って、実証的で地域の実態を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性で優る、平坦部の熟成した住宅地域であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。郊外では土地区画整理事業による住宅地の大量供給もあるが、値頃感等から地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 アパートも見受けられるが、遊休地利用の副業的経営が多く、土地取引は自用目的が中心である。また、快適性が重視される住宅地域であることも考慮して、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に止めて、代表標準地との検討を踏まえ、さらに主な需要者の選好等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新潟駅南地区における幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要が見込める地域である。

地域要因の将来予測

当該地域は、幹線道路沿いにある、店舗、事業所が見られる路線商業地域である。背後の土地区画整理事業の進捗もあり、商業地としての需要も見込めることから、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市中央区にある路線商業地域の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、低層店舗事務所を想定したが、自用で利用する物件が多い地域であり、かつ賃料の個別性が強いことからその把握が難しく、信頼性がやや劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内では新築や建て替えによる熟成化が進んでいる。また周辺地域への大型店舗等の進出により利便性の向上も認められる。

地域要因の将来予測

街路条件にやや劣る地域であるが、周辺の土地区画整理事業地内に大型店舗等も存することから利便性は良く、今後も現環境を維持しながら推移するものと予測され、地価に関しても概ね安定的な推移が見込まれる。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等においていくつかの信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺にはアパート等の収益物件がいくらか見られるものの、総じて賃貸市場の熟成の程度は低く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、市場の需給の実体を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の土地区画整理事業の成功により、知名度の上昇や利便性・住環境の向上があり、有効需要が増加した。

地域要因の将来予測

鳥屋野地区の標準的な住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持され、熟成が進むものと予測する。宅地需要は堅調であり、地価動向は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも介在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の信頼性は相対的に劣る。収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域のため、収益価格は参考にとどめ、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境や利便性で優る住宅地の需要は堅調であるが、海寄りの地域、街路条件が劣る地域の選好性は低い状況である。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅が中心の高台にある住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市西区にある住宅地域の信頼性のある取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、戸建住宅が中心の住宅地域で、自用目的の取引が多く、規範性にやや乏しい。従って比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR白山駅前が、新潟市の路線バスにおける新交通システム「BRT」の結節点となったが、それによる影響は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。やや乖離が生じたが、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に対し、自用の店舗併用住宅が多い地域で、賃貸市場の成熟の程度も低いことから、収益価格は相対的に信頼度が劣ると判断した。以上より、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの名声の高い地域から、生活利便性が高く、区画整然とした新興住宅団地へと選好性が移ってきている。

地域要因の将来予測

新潟市中央区の住宅地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予測する。商業地からやや距離があり地価も高いため一次取得者層からは敬遠されがちであり、地価は依然下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。新潟市中心市街地付近に位置する閑静な住宅地域であるためアパート等も多く見受けられるが、地価が高く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であるため、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

自動車交通量は多いが、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設との競合で劣り、商業地としての需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。商業地にあっては収益性を重視すべきであるが、自用の事務所等の立地を目的とした取引が中心であり、また新潟市内の事務所ビル等の空室率は全国的に見てもかなり高いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されず収益価格はやや低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域内では空き事業所の取り壊しが見られ、また隣接地域ではミニ分譲が計画されている。

地域要因の将来予測

交通アクセス等利便性に優れる住宅地域である。地域内では事業所跡地のミニ分譲地に住宅の建築も進んでいることから、今後も低層住宅地として熟成が進むものと考えられ、地価についてはやや強含むものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において比較的多くの信頼性を有する取引事例を収集しえた。一方、周辺にはアパート等の収益物件がいくらか見られるが、対象標準地は敷地面積が小さく市場性を有する賃貸住宅の床面積・駐車場面積を確保することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって、市場の需給の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、他地域からの流入者も多く、利便性も高いため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

他地域からの流入者も多く、今後も中規模一般住宅を中心に共同住宅が混じる利便性の高い住宅地域として熟成が進んでいくと思料される。需要は堅調で、地価は横ばいから強含みで推移していくと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。周囲の幹線道路沿いに飲食、物販等の店舗も多く、利便性の高い地域であるためアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であるため、それを反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。