新潟県新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９外(寺尾駅・新潟大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９外(新潟県新潟市西区寺尾上５−１−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,200円/㎡としました。

新潟県新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９外
住居表示寺尾上５−１−９
価格49,200円/㎡
交通施設、距離寺尾、900m
地積286㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ緩傾斜地の住宅地域
前面道路の状況南西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格49,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因同一需給圏内では土地区画整理や小規模開発等による優良な住宅地供給が見られ、当該地域への選好性は低い状況にある。
地域要因の将来予測南東向き傾斜地の住宅地域であるが、街路条件に劣ることから当該地域や周辺地域への選好性は低く、今後も概ね現環境を維持する程度で推移するものと考えられ、地価は下落傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区のうち南西方やや郊外の住宅地域全般であり、需要者は市内居住者を中心に市外等からも見られる。既存の更地・建付地に加えて土地区画整理事業地、小規模開発等も見られるが、全般的な景況感の改善傾向もあって、市況は概ね安定的である。土地は600∼1，200万円程度、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口は概ね横這い傾向である。個人消費・物価は弱い動きとなっているが、住宅投資や設備投資は全般的に持ち直し傾向にある。

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格49,100円/㎡
個別的要因南西側道路に接面し、快適性等で効用が認められる。なお、個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因JR線軌道に近い傾斜地で、やや利便性が劣るが、地域経済の安定を受けて需要は増加傾向にあり、地価は微下落傾向である。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地域経済の回復に伴う堅調な宅地需要が見られ、街路の連続性がやや劣る地域であるが、今後の地価は微下落又は横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市西区西部・南部の住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人の他、圏外からの転入も多い。圏内は郊外型店舗が集積する新潟西バイパス付近に近く、周辺幹線沿いは店舗が多く見られ利便性が高い。JR軌道に近く、幅員が狭い等街路条件も劣る地域であるが、周辺の地価の回復傾向もあり、地価は微下落・横這い傾向である。土地は1，000∼1，400万円、新築戸建物件は2，500∼3，500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は横這い傾向にあり、高齢化の進展も県と同水準。取引件数、建築着工とも増加傾向にある。住宅購入予算は横這い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8756306
北緯 138度9662963

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区松海が丘２丁目５番１７新潟県新潟市西区寺尾前通１丁目１４番４外新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６新潟県新潟市西区坂井字村上６５０番６外新潟県新潟市西区五十嵐一の町６７４８番９新潟県新潟市西区寺尾東３丁目１７２１番１０外

参考：近隣駅の地価相場

寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)内野駅(地価相場 52,350円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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