新潟県新潟市西区寺尾東３丁目１７２１番８外(寺尾駅・新潟大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,700円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区寺尾東３丁目１７２１番８外(新潟県新潟市西区寺尾東３−７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,700円/㎡としました。

新潟県新潟市西区寺尾東３丁目１７２１番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区寺尾東３丁目１７２１番８外
住居表示寺尾東３−７−２０
価格69,700円/㎡
交通施設、距離寺尾、950m
地積160㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格69,700円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因周辺幹線沿いに商業施設、公共施設が多く、利便性や生活環境の良い住宅地域であり、地域経済の安定を受けて宅地需要も堅調である。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。公共施設や商業施設、バイパス等への接近性は良好で宅地需要は堅調であることから、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市西区西部及び南部の住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人の他、圏外からの転入も多い。圏内は郊外型店舗が集積する新潟西バイパス付近に近く、また周辺幹線道路沿いは物販や飲食店舗が多く見られ、利便性が高い。住宅街区も整然とし、比較的閑静な住環境の地域が広がる。需要は堅調であり、地価も安定している。土地は1，000∼1，200万円、新築戸建物件は2，500∼3，500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は横這い傾向にあり、高齢化の進展も県と同水準。取引件数、建築着工とも増加傾向にある。住宅購入予算は横這い。

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格69,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因特に変動要因は認められないが、利便性に優れた住宅地域であり、需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測熟成した利便性の高い区画整然とした住宅地域であり、特に変動要因は認められないため、今後も概ね現状を維持しながら推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区のうち、やや中央区寄りに存する郊外の住宅地域全般であり、需要者は市内居住者を中心に市外からも見られる。供給は既存の更地・建付地に土地区画整理事業や小規模開発等によるものも見られる。昨今の景気回復傾向もあって、市況は概ね安定的である。土地は700∼1，200万円程度、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の様相を呈しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8728701
北緯 138度9728263

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区松海が丘２丁目５番１７新潟県新潟市西区寺尾前通１丁目１４番４外新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６新潟県新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９新潟県新潟市西区坂井字村上６５０番６外

参考：近隣駅の地価相場

寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)内野駅(地価相場 52,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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