新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６(寺尾駅・小針駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


71,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６(新潟県新潟市西区寺尾台２−１−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,100円/㎡としました。

新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６
住居表示寺尾台２−１−３４
価格71,100円/㎡
交通施設、距離寺尾、1,000m
地積175㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格71,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境や利便性で優る住宅地の需要は堅調であるが、海寄りの地域、街路条件が劣る地域の選好性は低い状況である。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅が中心の高台にある住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市西区のJR越後線小針駅から寺尾駅を最寄駅とする住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。既成住宅地域であり、街路条件の劣る地域に関しては、選好性が低い傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で1000万円前後、新築戸建で2500∼3000万円程度が中心である。
一般的要因西区の人口は横這い傾向で推移してい、土地取引件数に関しては増加傾向にある。

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格71,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地価格に値頃感はあるが、幹線道路（西大通）沿いの地価下落の影響等から地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測今後も現状維持程度で推移していくものと予測されるが、土地価格に値頃感が出てきており、今後地価は微下落又は横這い圏内で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の住宅地域で、概ね寺尾、小針地区を中心とする圏域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者である。長年の地価下落により土地価格には値頃感が出てきているが、利便性、住環境による選別化が進んでおり、地価動向はエリア・地域によってバラツキが生じている。土地は1000万円∼1500万円、新築戸建住宅は2000万円∼2500万円程度のものが取引の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境は改善傾向が続いている。西区の人口は横這い、世帯数は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8851858
北緯 138度9778609

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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