地域要因

駅周辺の既存商店街は、新規出店もなく、空店舗や店舗閉鎖が目立ち、住宅地化が進むなど、繁華性の低下が進んでてる。

地域要因の将来予測

JR宮内駅に近く利便性は優れているが郊外型スーパーや専門店の影響を受け衰退化傾向にある。既存商店街で繁華性が弱まり空店舗の増加や住宅地化が進むと考えられ地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自用の建物が大半であり賃貸物件は収集出来ず収益還元法を非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、同一需給圏の類似地域の事例を採用し、用途性や繁華性を特に配慮して比較検討を加えており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新規出店も一部に見られるが、フェニックス大橋開通等の影響は小さく、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

新規店舗の出店や店舗建替えの動きも見られるが、長岡東西道路や左岸バイパスの開通による影響は小さく、郊外の集積型商業施設等との競合により需要は依然として低調であり、地価は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏は路線商業地域であり、低層の店舗・事務所等の収益物件もみられるが、自用の取引が主であることから賃貸市場の熟成度は低く、収益価格は低位に試算された。これに対し、比準価格は規範性の高い取引事例を中心に、実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、相対的な信頼性は優る。よって当該比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、事務所、事業所の他、工場、作業所等も見られる混在地域の為、土地需要は低調であり、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

店舗、事業所、工場の混在する商工混在地域であるが、店舗、事業所、工場等の新規出店・進出も見られず、需要は低調である。市内の商業中心部に比べ、競争力は劣り、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周近隣地域内では、自己使用目的の取引がほとんどであり、賃貸物件は見られない。従って、収益還元法を適用せず取引事例比較法のみを適用する。比準価格は規範性の高い取引事例を中心に求められ、市場の実態を反映し実証的であり、説得力が高い。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺部で商業エリアを付置した価格競合する区画整理地が販売中。その他に中小分譲地も見られ、こうした供給増により地価は調整局面が続いている。

地域要因の将来予測

熟成度は比較的高く、地域性は当面不変と予測する。フェニックス大橋の開通による利便性の向上が見られる一方、付近では区画整理等による宅地供給増も生じているため、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

付近には世帯向けアパートも散見されるが、供給戸数が飽和状況にあることや税務対策のため元本に見合う賃料設定にないものも多い。また本質的にも自用による居住快適性を重視する戸建住宅主体の住宅地域であるため、賃貸収益と価格形成との相関関係は弱い。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、相関関係の弱い収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模の大きい宅地が多く、市場流通性がやや劣るため、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

需要者の価値観の変化、購買力の低下等に伴って、広い住宅地は敬遠される傾向にある。そのため、新興住宅地域に需要が流れていることもあり、今後も地価下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺にはアパートが存するものの、居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価と賃料の相関関係は希薄である。従って、地価は収益性に基づき形成されておらず、収益価格の試算過程は市場参加者に対する説得力に欠ける。一方、比準価格は実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、実証的で規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留めるものとし、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 東方郊外で土地区画整理事業等による宅地の大量供給の影響を受け、既成住宅地に対する需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 現在の居住環境を維持するものと思われるが、宅地供給が継続する川東地区南部の影響もあり、今後の地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、宮内地区に位置する住宅地域の事例を選択し、用途性や住宅地域としての熟成度を特に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近接の市役所旧庁舎（幸町庁舎）は耐震改装され他の市役所機能が入り、人の出入は比較的多い。当地域での需要は多くはないが、大きな変化はない。

地域要因の将来予測

近接する旧市役所庁舎は幸町庁舎として耐震補強等改装され、別の市役所機能が入った。当該地域では事務所等の需要も引続き見込めると考えられ、今後も現状の混在住宅地域としての性格を維持して行くものと思われる。

価格決定の理由

画地規模が小さく、駐車スペースや冬期の落雪スペースを考慮すると、経済合理的なアパート等の想定が困難であり、収益価格は求め得ない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、また、当該地域における土地取引は自己使用目的のものが殆どで、取引価格の集積が地価水準の指標となっているのが市場の実状である。よって、説得力に富み価格精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動はない。競合する住宅地の供給も多く、需要は低下している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の住宅地域の中では市街地との接近性や街路条件が良好であるが、郊外に競合する住宅地の供給が増えている影響もあり地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等の収益物件が見られず賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的のものがほとんどで取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で周辺にはアパート等も見られず、建物を賃貸する目的での土地取引は無く、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域の区画整理事業による住宅地分譲を始めとして、競合する住宅地が多くなり地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。居住環境が良好な地域であるが、市全体的に住宅地の供給過剰感があるため地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパートも一部見られるが、画地規模が小さくアパート等の収益物件を想定することが難しいため収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で取引の多くは自己使用目的のものであり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業性は希薄だが、利便性が良く地価下落は多少緩和傾向にある。

地域要因の将来予測

商業収益性は低位にあり、不動産需要は少ない。長らく地価下落が進んできたことにより、変動幅は少なくなってはいるものの、下落基調に変化はないものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域ではあるが、収益性を指向する地域ではなく、地価と賃料の相関関係は希薄である。そのため、低位に試算された収益価格は市場参加者に対する説得力に欠け、規範性に劣る。比準価格は、同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映し客観性を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留めるもとし、上記の通り比準価格に基づき鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性も良く一定の需要はあるものの、新興の住宅団地との競合が続いている。

地域要因の将来予測

熟成度の高い中心部の既成住宅地域で、当面は現在の住環境を維持していくものと考える。小中学校等の公共施設に近く利便性も良いため地価の下落は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

長岡市の住宅地域の不動産取引は居住性、快適性が重視され価格が形成される。比準価格は現実に行われた多くの取引を基に導かれたもので実証的である。相続対策や遊休土地利用等の共同住宅は見られるが、需要者の取引指標として収益性は重視されていない。以上より、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 居住環境の良好な地域であり、長期にわたる地価下落により値頃感も出てきているが、地価水準の高い住宅地域に対する需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

 価格水準の高い既成住宅地域であり、需要及び供給とも少ない。値頃感も出てきているが、居住者の高齢化、郊外での宅地供給増加の影響もあり、今後の地価は引き続き若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、市街地に位置する居住環境の良好な既成住宅地域等の事例を採用し、用途の多様性や接近条件に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格調整は進展しているが、顧客誘引施設がなく、周辺に比べ競争力は弱い状況が続く。

地域要因の将来予測

価格調整は進展しているが、核店舗のない繁華性の低い既成商業地域で周辺の商業集積地との競合もあり、地価は緩やかに下落していくものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の店舗等が多く見られ、自用目的の取引では取引指標として賃料収入等の収益性は重視されていない。比準価格は価格牽連性が強い複数の事例を重視等して求めており信頼性は高い。一方、商業機能性の低下もあり元本に見合う賃料水準が形成されていない市況下では事情を有する契約も多く、収益価格の精度は相対的に劣る。以上、実証的な比準価格を重視し収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要は堅調であり取引も見られる。地価下落の程度は少なく底堅く推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域で今後も現在の居住環境を維持していくと予測する。利便性が比較的良好な住宅地域で地価は値頃感もでているが、市全体的に住宅地の供給過剰感があるため微下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さくアパート等の収益物件を想定することが難しいため収益価格は試算しなかった。一部アパートも混在するが、快適性を重視する住宅地域で取引は自己使用目的のものがほとんどであり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年の市役所新庁舎アオーレ長岡のオープン、再開発ビル完成も、期待ほどには市中心部の活性化は実現せず。飲食店街の賑わいも回復しない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成商業地域では店舗需要の低迷、空室増加（2階以上）で賃料水準に混乱（開差）が見られ、収益資料の規範性には限界があり、収益価格は低位となり精度が低い。当該地域でも地価水準は取引価格の集積に基づき形成される実態がある中で、比準価格は信頼性の高い取引事例を採用し、適切な比準を経て求められており、実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 価格水準が相対的に低く値頃感もあるが、周囲で土地区画整理事業等新規宅地供給が継続し、供給過剰感も出ている。

地域要因の将来予測

 現在の居住環境を維持するものと思われるが、周辺で宅地供給が継続する地区であり、今後の地価は引き続き若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周囲にアパート等も多く見受けられるが、遊休地利用、税対策目的が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に算出された。快適性が重視される住宅地域であり、接近条件や熟成度の類似性が高い事例を選択することができた信頼性の高い比準価格を基に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い既成住宅地域でアパート等はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で建物を賃貸する目的での土地取引は無く、収益還元法は適用できなかった。自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。