新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


87,100円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番(新潟県長岡市四郎丸４−７−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,100円/㎡としました。

新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番
住居表示四郎丸４−７−１２
価格87,100円/㎡
交通施設、距離長岡、650m
地積406㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所、住宅が混在する商業地域
前面道路の状況西22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格87,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格調整は進展しているが、顧客誘引施設がなく、周辺に比べ競争力は弱い状況が続く。
地域要因の将来予測価格調整は進展しているが、核店舗のない繁華性の低い既成商業地域で周辺の商業集積地との競合もあり、地価は緩やかに下落していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡駅圏域の商業地域、混在地域等である。需要の中心は地元個人事業者及び中小企業である。圏域内の既成商業地域では、アクロスプラザやシビックコア等の商業集積地の誕生により顧客が流出している状況が続いている。過去数年間の地価の下落により価格調整は進展しつつあるが、商業機能性の低下は否めず繁華性は低くなっている。周辺では、坪20∼30万円前後の取引が見られるが需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因県内景気は緩やかな回復傾向にある。長岡市の人口は5年間で約3％減少、県全体と同程度である。

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格87,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線沿いであるが商業繁華性は低く、住宅用としては地価が高く、やや中途半端な地域であり、需要を取込みにくく、地域的にはやや衰退傾向にある。
地域要因の将来予測車の通行量は多いが人通りの少ない幹線市道沿いの商業地域という地域性に変動はないと予測する。住宅も多いが地価水準からみて住宅地需要は限定的で商業地需要も減退しており、今後も当面地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡駅東側の幹線または準幹線道路沿いの既成の商業地域及び住・商混在地域である。主たる需要者は市内の中小企業法人及び資金力を有する個人事業主などである。幹線又は準幹線道路沿いであっても、既成の商業地域は郊外の大型商業施設に顧客を奪われ、衰退傾向が続き、需要も減退傾向が続いている。近隣地域も特徴を欠く繁華性の低い商業地域で需要は減退している。取引される画地規模はまちまちで、需要の中心的価格帯は見い出し得ない。
一般的要因長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4435046
北緯 138度8569822

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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