新潟県長岡市学校町３丁目１１１３番６(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,700円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市学校町３丁目１１１３番６(新潟県長岡市学校町３−３−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,700円/㎡としました。

新潟県長岡市学校町３丁目１１１３番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市学校町３丁目１１１３番６
住居表示学校町３−３−２６
価格69,700円/㎡
交通施設、距離長岡、1,000m
地積167㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河田将明氏による調査レポート

不動産鑑定士河田将明
価格69,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境・利便性ともには概ね良好な熟成度の高い地域であり、東側地域の新規の分譲地も熟成し良好な住環境を形成している。
地域要因の将来予測熟成した既成住宅地域であり、将来的には概ね現状を維持するものと予測する。利便性及び住環境は概ね良好であることから、地価は下落幅が縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市中心部に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は市内在住の個人で、隣接市町村からの転入者は少ない。近年周辺地域においては地区計画等により商業施設、区画整理、街路の整備等が盛んに行われ、全体的に供給過剰な長岡市内の中で選好性のやや強い地区である。価格帯は比較的高めであるが、購買層は高くても購入する層であり、地価は底堅さを見せている。土地は1000∼1500万円程度、新築戸建物件は少ない。
一般的要因人口下落率は県平均に比してやや緩やかである。建築コストの上昇により、注文住宅より建売など、安価な物件が選好される傾向にある。

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格69,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 周辺分譲地との競合関係にある既成の住宅地であるが、利便性の高い地域であるため、潜在的な需要が見られる。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした利便性の高い住宅地であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち、旧長岡市中心部の住宅地域。需要者は旧長岡市内居住者及び縁故関係者が中心である。従来から利便性の高い地域であるが、郊外の値頃感のある分譲地供給の影響により、需要はやや弱含みである。土地は、150㎡∼200㎡前後、総額1000万円∼1500万円前後、新築戸建物件では総額2500万円∼3000万円前後が需要の中心である。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4431491
北緯 138度8608179

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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