新潟県長岡市大島新町３丁目甲１２７２番３(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,100円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市大島新町３丁目甲１２７２番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,100円/㎡としました。

新潟県長岡市大島新町３丁目甲１２７２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市大島新町３丁目甲１２７２番３
住居表示 
価格64,100円/㎡
交通施設、距離長岡、3,100m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東11.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格64,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境、利便性も良く需要者の選好性が高い地域で、地価は横ばいに推移している。
地域要因の将来予測熟成度の高い川西地区の住宅地域で今後も良好な住環境を維持していくものと考える。左岸バイパスほか周辺幹線網の整備もあり地価は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川西地区の標準的な住宅地域。市場参加者は市内居住者及び通勤者の一次取得者層である。市全体としては供給過剰感のある中、川西地区は他圏域からの転入も多い。幹線道路網の整備も進み利便性も高いため、需要者の強い選好性を背景に地価は横ばいに推移している。土地は800万円∼1400万円、新築の戸建物件で総額2500万円∼3000万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。長岡市の人口は5年間で約3．2％減少、県全体と比べ少ない。

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格64,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因顕著な要因変動は見られないが、居住環境に優れる。地域が熟成しており住宅地供給が限定的であるため、需給の均衡した状況が続いている。
地域要因の将来予測熟成済の既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。学区としての人気など住宅用地として底堅い需要が続く一方、新規の宅地供給が少ないことから、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大島地区の住宅地域であるが、広義には川西地区全体とも弱い代替関係が成立する。需要者の中心は住宅の一次及び二次取得者で、隣接市町村からの転入もある。圏内は市街地形成が古く熟成度が高いが、街区整然とした良好な住環境を備えている。そのため住宅地域としての需要は底堅いが、開発適地が限られ宅地供給が限定的であるため、近年の地価は横這い傾向にある。土地は1000万円以上、新築戸建物件は3000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は県平均と同様の減少ペース。雇用は高水準を維持するが賃金は消費低迷等による企業業績の停滞を反映し伸びは鈍い。住宅購入予算は微減傾向。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4463283
北緯 138度8245191

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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