新潟県長岡市下条町字池田１４９６番２(宮内駅・前川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
23,800円
2016年01月01日に行った新潟県長岡市下条町字池田１４９６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市下条町字池田１４９６番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宮内、2,000m |
| 地積 | 396㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模農家住宅の多い県道沿いの既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.5m県道 |
| その他の接面道路 | 三方路 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
北沢利枝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北沢利枝 |
|---|---|
| 価格 | 23,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動はない。競合する住宅地の供給も多く、需要は低下している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域の住宅地域の中では市街地との接近性や街路条件が良好であるが、郊外に競合する住宅地の供給が増えている影響もあり地価は下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡市内の主に信濃川右岸を中心とする市街化調整区域内の既成住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の居住者やこれら地域と地縁性を有する者がほとんどである。市街化調整区域内の既成住宅地は地縁的選好性が強い傾向にあり、郊外に廉価な住宅地の供給が増えている等の影響もあり、需要は低下している。市街化調整区域の取引は少なく、画地規模もまちまちのため需要の中心価格帯を把握するのは困難である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復を続けている。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。農業担い手の高齢化、減少が進んでいる。 |
草間克己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間克己 |
|---|---|
| 価格 | 23,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域性に特に変動はないが、数多く供給されている郊外中心の新規分譲住宅地に需要が吸収され、農家住宅中心の当該地域での需要は減退している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家主体の既成の住宅地域で、地域性に変動を及ぼす要因はなく、今後も現在の状況を維持すると考えられる。需要は環境の良い郊外分譲地へ向かい、当該地域では減退しており、今後も地価下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡市街地の南方郊外の市街化調整区域内の既成住宅地域一円。主たる需要者は市内在住者であるが、地縁関係者が中心で、稀に近隣市の山間部から転入も見られる。郊外の市街化区域に比較的安価な分譲住宅地の供給が多く、住宅地需要の多くを吸収していることから、住環境、利便性が劣る郊外の調整区域内の既成住宅地域は相対的に需要が少ない。土地は200㎡、300∼500万円程度が需要の中心価格帯である。新築戸建物件は殆ど見られない。 |
| 一般的要因 | 長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4080496 北緯 138度8401047 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県長岡市片田町字屋地８０７番２ほか２筆新潟県長岡市曲新町２丁目１５９２番２ほか１筆新潟県長岡市宮内３丁目１３２番５新潟県長岡市要町２丁目８８０番１新潟県長岡市左近町字千口８９番４新潟県長岡市千手３丁目８３番新潟県長岡市摂田屋町字外川２７０７番１新潟県長岡市豊詰町２０４番２２新潟県長岡市要町１丁目１０１１番外新潟県長岡市摂田屋町字外川２７０７番１
参考：近隣駅の地価相場
宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)前川駅(地価相場 47,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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