新潟県長岡市才津西町１６６７番１外(宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
15,600円
2016年01月01日に行った新潟県長岡市才津西町１６６７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市才津西町１６６７番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 15,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、5,900m |
| 地積 | 460㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小俣徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小俣徹 |
|---|---|
| 価格 | 15,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。 |
| 地域要因 | 周辺道路の整備が進み、利便性が格段に向上した。但し、顕在化している需要はなく、地価に大きな変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 左岸バイパス、フェニックス大橋の開通により、古正寺地区の商業地域や信濃川右岸等へのアクセスが容易になり、利便性は格段に向上した。新たな需要も期待されるが依然低調であり、地価は今後も下落基調と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡市郊外に存する農家集落地域を含む住宅地域である。当該圏域おける不動産需要は総じて弱く、取引は極めて少ない。そのため、不動産の流通性は非常に低く、市場は硬直的である。また、少ない不動産取引は地縁や血縁のある者によるものが大半であり、当事者の事情が取引価格に色濃く反映される傾向にある。よって、市場における需要の中心的な価格を把握するのは難しい。 |
| 一般的要因 | 市内全般的に地価水準は下落幅縮小傾向にあるものの、住宅需要が比較的高い地域と弱い地域の二極化が見られる。 |
植木幸雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植木幸雄 |
|---|---|
| 価格 | 15,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 周辺道路の整備が進み、利便性が格段に向上した。調整区域のため需要は限定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 調整区域で宅地需要は限定的であるものの左岸バイパス、フェニックス大橋の開通により利便性が良く古正寺地区の路線商業地域や信濃川右岸などへのアクセスが向上した。地価は若干の下落傾向で推移するものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡市郊外に存する農家集落地域を含む住宅地域である。当該圏域おける不動産需要は総じて弱く、取引は極めて少ない。そのため、不動産の流通性は非常に低く、市場は限定的である。また、少ない不動産取引は地縁や血縁のある者同士によるものが大半であり、当事者の事情が取引価格に反映される傾向にある。よって、市場における需要の中心的な価格を把握するのは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4353323 北緯 138度8026529 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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