新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
64,700円
2017年01月01日に行った新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外(新潟県長岡市西千手２−４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外 |
| 住居表示 | 西千手２−４−３ |
| 価格 | 64,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、1,500m |
| 地積 | 210㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡辺茂郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 64,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性も良く一定の需要はあるものの、新興の住宅団地との競合が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成度の高い中心部の既成住宅地域で、当面は現在の住環境を維持していくものと考える。小中学校等の公共施設に近く利便性も良いため地価の下落は縮小するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡市内中心部の地価水準高位の住宅地域。市場参加者は、所得水準高位の市内居住者及び通勤者が中心である。中心部の住宅地域では、価格調整の進展が進む。今後、区画整理や民間開発の宅地分譲との競合による影響も出る可能性がある。土地は200㎡前後で1300∼1500万円程度、新築の戸建物件で3000万円程度が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。長岡市の人口は5年間で約3．2％減少、県全体と比べ少ない。 |
田中一春氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中一春 |
|---|---|
| 価格 | 64,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡市中心部に近い地価水準が比較的高めの住宅地域。需要者の中心は市内に居住する所得水準が平均以上の層と考えるが、画地を細分割した小規模分譲地では一次取得者層も見られる。土地のみの取引で1200万円∼1600万円程度、新築の戸建物件は3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復を続けている。長岡市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4419516 北緯 138度8419201 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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