新潟県長岡市曲新町３丁目４０２番１(宮内駅・前川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,700円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市曲新町３丁目４０２番１(新潟県長岡市曲新町３−３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,700円/㎡としました。

新潟県長岡市曲新町３丁目４０２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市曲新町３丁目４０２番１
住居表示曲新町３−３−１６
価格43,700円/㎡
交通施設、距離宮内、550m
地積231㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地も見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺部で商業エリアを付置した価格競合する区画整理地が販売中。その他に中小分譲地も見られ、こうした供給増により地価は調整局面が続いている。
地域要因の将来予測熟成度は比較的高く、地域性は当面不変と予測する。フェニックス大橋の開通による利便性の向上が見られる一方、付近では区画整理等による宅地供給増も生じているため、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宮内地区など川東市街地南部の住宅地域であるが、広義には中心部近郊の住宅地域全般とも弱い代替関係が成立する。需要者の中心は住宅の一次取得者で、隣接市町村からの転入もある。フェニックス大橋の供用により需要層は広域化したが、近年、圏内で価格的に競合する区画整理地や小規模民間開発地が若年層を中心に選好され、需要が分散し地価は弱含んでいる。土地は700∼1000万円、新築戸建物件は2700万円までが中心価格帯である。
一般的要因人口は県平均と同様の減少ペース。雇用は高水準を維持するが賃金は消費低迷等による企業業績の停滞を反映し伸びは鈍い。住宅購入予算は微減傾向。

河田将明氏による調査レポート

不動産鑑定士河田将明
価格43,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長岡市南部においては近年の大量の新規供給により供給過剰感が継続している。地価は既成の地域については底打ち感も出てきている。
地域要因の将来予測熟成度は高く、将来的には現状を維持するものと予測する。フェニックス大橋により川西へのアクセスは良好となったが、一方で店舗や人の動きが流出しており、地価は今しばらくは弱含み傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市川東地区南部を中心とし、長岡市中心部周辺の住宅地域にも及ぶ。需要者の中心は30代の一次取得者で、周辺市町村からの転入も若干ある。長岡市南部においても大量の新規分譲により供給過剰が続いており、地価は下落傾向である。土地は800∼1000万円程度、新築戸建物件は少ないが2000万円台前半が中心価格帯である。
一般的要因人口下落率は県平均に比してやや緩やかである。建築コストの上昇により、注文住宅より建売など、安価な物件が選好される傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4199206
北緯 138度8436956

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)前川駅(地価相場 47,850円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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