新潟県長岡市三和２丁目１２２番７(宮内駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


59,800円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市三和２丁目１２２番７(新潟県長岡市三和２−８−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,800円/㎡としました。

新潟県長岡市三和２丁目１２２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市三和２丁目１２２番７
住居表示三和２−８−１１
価格59,800円/㎡
交通施設、距離長岡、2,400m
地積168㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所が混在する区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格59,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近接の市役所旧庁舎（幸町庁舎）は耐震改装され他の市役所機能が入り、人の出入は比較的多い。当地域での需要は多くはないが、大きな変化はない。
地域要因の将来予測近接する旧市役所庁舎は幸町庁舎として耐震補強等改装され、別の市役所機能が入った。当該地域では事務所等の需要も引続き見込めると考えられ、今後も現状の混在住宅地域としての性格を維持して行くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は長岡市中心市街地周辺部の価格水準上位の既成住宅地域。高価格帯のため需要者の中心は、市内在住の経済力のある中年層以上の個人である。中古住宅中心の市場で供給は限定されるが、郊外での新規の造成分譲地の供給が盛んで、需要者の多くは、これら地域を志向するため、既成住宅地域では相対的に需要は少ない。土地は200㎡、総額1200∼1600万円程度が需要の中心価格帯で、土地の総額が嵩むため、新築戸建物件の供給は殆どない。
一般的要因長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格59,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事務所等の住宅以外の用途も見込まれるが価格水準が比較的高い地域で、需要は低めである。
地域要因の将来予測周辺に公共機関が立地しており今後も現在の居住環境を維持していくと予測する。地価下落が続き地価は値頃感がでてきたが、郊外の住宅地の供給が増えている影響もあり地価の下落傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡駅を中心とする中心部周辺の既成住宅地域である。需要者は長岡市内居住者を中心として事業者も含まれるが、他からの転入は少ない。価格水準上位の既成住宅地域のため需要者層がある程度限定されることや、郊外において住宅地供給が増えていること等も影響して需要は弱くなっている。土地は1，000万円∼1，500万円程度が需要の中心価格帯である。新築の戸建物件はほとんど見られない。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けている。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4335192
北緯 138度8405984

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県三島郡与板町大字与板字長丁甲４４６番新潟県三島郡与板町大字東与板８番２新潟県三島郡与板町大字山沢字道下８０４番１新潟県長岡市堺町字中谷内１０３８番新潟県長岡市曲新町２丁目１５９２番２ほか１筆新潟県長岡市大手通２丁目２番６ほか５筆新潟県長岡市台町２丁目７６番新潟県長岡市殿町３丁目２番９新潟県長岡市宮内３丁目１３２番５新潟県長岡市南町３丁目８番新潟県長岡市中島１丁目２２４０番１３ほか２筆新潟県長岡市花園２丁目７番２５新潟県長岡市新町１丁目７２番２新潟県長岡市要町２丁目８８０番１新潟県長岡市左近町字千口８９番４新潟県長岡市大島本町３丁目１０番４新潟県三島郡与板町大字与板字堤下乙９３１番４外新潟県三島郡越路町大字浦字浦谷内９８６９番新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１新潟県長岡市柏町１丁目１７番１新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番新潟県長岡市千手３丁目８３番新潟県長岡市宮内８丁目４１１７番１新潟県三島郡与板町大字与板字下河岸９０７番１新潟県三島郡与板町大字与板字下町５０８番２０新潟県三島郡与板町大字南中字川西１２２５番新潟県三島郡寺泊町大字野積字中浜２３２８番２１外２筆新潟県三島郡寺泊町大字竹森字鳥原田３３５番２外２筆新潟県三島郡寺泊町大字北曽根字小溜２２７５番２外２筆新潟県古志郡山古志村大字種苧原字十二平３２５７番２新潟県古志郡山古志村大字虫亀字峠ノ沢１００３番１新潟県古志郡山古志村大字竹澤字村ノ下甲１２９６番子外１筆埼玉県川口市上青木西４丁目１９番２新潟県長岡市東坂之上町２丁目５番３新潟県長岡市宮原３丁目２７番新潟県長岡市大手通１丁目４番３新潟県長岡市上田町１番１１新潟県長岡市殿町３丁目４番３６新潟県長岡市沢田２丁目６番１６新潟県長岡市南町２丁目５番１７新潟県長岡市弓町１丁目１４番新潟県北魚沼郡川口町大字武道窪字原２０９番２外新潟県北魚沼郡川口町大字川口字前島１９１１番４外新潟県長岡市古正寺町字中割３番１３外１筆新潟県長岡市与板町マキ原字上田５９７番２外新潟県長岡市浦字浦谷内９８６９番新潟県長岡市要町１丁目１０１１番外

参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)前川駅(地価相場 47,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード