新潟県長岡市宮内８丁目４１１７番１(宮内駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


47,000円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市宮内８丁目４１１７番１(新潟県長岡市宮内８−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,000円/㎡としました。

新潟県長岡市宮内８丁目４１１７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市宮内８丁目４１１７番１
住居表示宮内８−２−３
価格47,000円/㎡
交通施設、距離宮内、1,400m
地積167㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格47,000円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 東方郊外で土地区画整理事業等による宅地の大量供給の影響を受け、既成住宅地に対する需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 現在の居住環境を維持するものと思われるが、宅地供給が継続する川東地区南部の影響もあり、今後の地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、宮内地区を中心とした長岡市街地南部の住宅地域。需要者は、市内居住者を主として隣接市町村からの転入者を含む。既成住宅地域と新興住宅地域が混在するエリアである。圏内及び周囲には土地区画整理事業や民間業者による宅地供給も多く、住宅地市場はやや弱含みで推移している。土地は総額800万円∼1200万円程度、建売物件は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は直近では若干回復の兆しが窺える。住宅地の供給圧力は強い。

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格47,000円/㎡
個別的要因南西向きでほぼ標準的な画地であり、個別的要因に特に変動はない。
地域要因住宅のやや建て混んだ既存地域で、中心からも遠くはないが、地域的な魅力に乏しく需要にやや弱さが見られる。
地域要因の将来予測中心地域への街路事情や周辺地域における商業施設の立地から、ある程度の市場性を有する住宅地域であるが、宅地需要の分散化に伴い地価水準の弱含み傾向が見られる。
市場の特性同一需給圏は中心市街地とその近郊の住宅地域一円。需要者は市内の居住者を中心に圏域外からの転入者も見込まれる。信濃川の上流に建設されたフェニックス大橋により川西地区との街路事情は格段に改善されたが、宅地需要への影響は今のところ限定的である。地域的な選好性も高いとは言えず宅地供給圧力などから地価は少し弱含んでいる。土地は800∼1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度までの物件が需要の中心である。
一般的要因宅地の供給は郊外を中心に継続しており、需要は総じて低迷している。川西地区を中心に持ち直しの動きも見られ、地域的な差異が生じている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度431014
北緯 138度8452923

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)前川駅(地価相場 47,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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