新潟県長岡市宝１丁目２番２２(宮内駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


36,900円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市宝１丁目２番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,900円/㎡としました。

新潟県長岡市宝１丁目２番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市宝１丁目２番２２
住居表示 
価格36,900円/㎡
交通施設、距離北長岡、1,800m
地積499㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場、営業所、店舗等の混在する地域
前面道路の状況南東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格36,800円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因店舗、事務所、事業所の他、工場、作業所等も見られる混在地域の為、土地需要は低調であり、地域要因の変動は特に認められない。
地域要因の将来予測店舗、事業所、工場の混在する商工混在地域であるが、店舗、事業所、工場等の新規出店・進出も見られず、需要は低調である。市内の商業中心部に比べ、競争力は劣り、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡市郊外の幹線道路沿いの事務所や事業所が多い路線商業地域と把握される。需要者は、業務用サービス、販売、製造等を展開する個人又は法人の事業者が中心と考えられる。周辺には工場や作業所等も存し、工業地域的色彩もあり、商業地としての需要は限定的である。取引される価格帯は地域や規模によりバラつきが見られ、中心的価格帯の把握は難しい。
一般的要因市内全般的に地価水準は下落幅縮小傾向にあるものの、景気回復は見られず、商業地の需要は低調である。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格36,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因法人の設備投資意欲は低調で、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測工業系と商業系の利用が混在する幹線道路沿いの地域だが、工業地域的特性がやや強い。近い将来において、地域要因が大きく変動するとは考えられず、当面、地価は下落基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧長岡市市街地を走る幹線道路沿いなどで、工場、営業所、店舗等が混在する地域等である。典型的な需要者は、市内の個人事業者及び中小・零細企業法人である。自動車利用客をターゲットとする店舗もみられるが、圏域内の商業性は総じて低位にある。また、背後の工業地との価格牽連性が強く、工業地域的特性を有する地域もある。不動産需要が弱いことに加え、雑多な需要が混在しており、需要の中心的な価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因景気には持ち直しの動きもみられるが、市内企業法人の設備投資姿勢は依然として慎重である。そのため、土地需要は低調で、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度425601959228516
北緯 138度83834838867188

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県長岡市片田町字屋地８０７番２ほか２筆新潟県長岡市曲新町２丁目１５９２番２ほか１筆新潟県長岡市宮内３丁目１３２番５新潟県長岡市南町３丁目８番新潟県長岡市中島１丁目２２４０番１３ほか２筆新潟県長岡市要町２丁目８８０番１新潟県長岡市左近町字千口８９番４新潟県長岡市三和２丁目１２２番７新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１新潟県長岡市千手３丁目８３番新潟県長岡市宮内８丁目４１１７番１新潟県長岡市宮原３丁目２７番新潟県長岡市摂田屋町字外川２７０７番１新潟県長岡市沢田２丁目６番１６新潟県長岡市豊詰町２０４番２２新潟県長岡市南町２丁目５番１７新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外新潟県長岡市摂田屋町字外川２７０７番１

参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)前川駅(地価相場 47,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード