新潟県長岡市北山１丁目７０番４(宮内駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,300円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市北山１丁目７０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,300円/㎡としました。

新潟県長岡市北山１丁目７０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市北山１丁目７０番４
住居表示 
価格53,300円/㎡
交通施設、距離長岡、3,900m
地積147㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況南西8.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格53,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要は堅調であり取引も見られる。地価下落の程度は少なく底堅く推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域で今後も現在の居住環境を維持していくと予測する。利便性が比較的良好な住宅地域で地価は値頃感もでているが、市全体的に住宅地の供給過剰感があるため微下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、信濃川左岸の川西地区内で東部の住宅地域である。需要者は長岡市内居住者が多いが市外からの転入者も見られる。川西地区では商業施設の集積が進み、フェニックス大橋も開通して利便性の向上が見られ、また、川東地区に比較して住宅地開発が少ないこともあり、需要は堅調に推移している。土地は800万円∼1，200万円程度、新築の戸建物件は2，500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格は総じて下落傾向にある。区画整理事業や民間開発による宅地供給が多い。

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格53,300円/㎡
個別的要因南西向きの手頃な画地で、市場における流動性も認められる。特に変動はない。
地域要因フェニックス大橋や左岸パイパスの開通により幹線道路網の整備が進んでいる。
地域要因の将来予測商業施設や小学校への利便性が良好な住宅地域で、街路事情など標準的な住環境を維持しており、ある程度の需要も見込まれることから地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川西地区の住宅地域一円。需要者は市内の居住者を中心に、市外からの転入も見込まれる。附近には商業施設が集積する古正寺・千秋地区があり、信濃川の上流に建設されたフェニックス大橋等による川西地区全体の街路事情改善の影響などから地域の地価水準の値頃感が増している。土地は800∼1000万円、新築の戸建物件は2500万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因宅地の供給は郊外を中心に継続し、需要はまだ回復の途上である。川西地区等では持ち直しの動きも見られ、地域的な差異が生じている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4383042
北緯 138度8174537

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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