新潟県長岡市大手通１丁目４番３(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


267,000円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市大手通１丁目４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を267,000円/㎡としました。

新潟県長岡市大手通１丁目４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市大手通１丁目４番３
住居表示 
価格267,000円/㎡
交通施設、距離長岡、120m
地積138㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況北36.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格267,000円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 市役所移転、市街地再開発事業等中心市街地活性化が図られているが、顧客の郊外新興商業地域志向は継続し、需要は低迷している。
地域要因の将来予測 長岡市役所の移転、市街地再開発事業等、中心市街地活性化が図られているが、顧客の郊外新興商業地域志向は継続しており、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、大手通りを中心とした長岡駅に近接する商業地域。需要者は、市内及び県内の法人が中心となる。市役所新庁舎の完成、市街地再開発事業等、中心市街地活性化が図られているが、郊外における商業集積地区への顧客流出傾向に歯止めがかかりそうもなく、需要は依然として弱い。取引が少ない上に、事情含みの取引もみられるため、需要の中心価格帯を容易に見いだせない。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は直近では若干回復の兆しが窺える。郊外での商業集積が継続。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格267,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年の退店・出店に伴い路面店は刷新され、地価下落幅はやや縮小した。
地域要因の将来予測近隣地域は、JR長岡駅とアオーレ長岡とを結ぶ主要動線にあり、人通りが比較的多い。但し、アオーレ長岡の来訪者などの経済効果は限定的である。よって、当面、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR長岡駅周辺の中心的商業地域である。そして、典型的な需要者は市内及び県内の中小企業法人である。アオーレ長岡への来訪者などの飲食需要を取り込むべく、路面店への出店が続き1階店舗の空室は少なくなった。但し、物販店の出店需要はほとんどなく、2階以上に存する事務所に対する需要も極めて低調である。また、老朽化した個別性の強い不動産が多く、取引には当事者の事情が色濃く反映されるため、需要の中心的な価格帯は見いだせない。
一般的要因商業地の地価は総じて下落基調にある。特に郊外型路線商業地に顧客を奪われている既成商業地域の商況は思わしくなく、土地需要は減退傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4469402
北緯 138度851891

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県三島郡与板町大字与板字長丁甲４４６番新潟県三島郡与板町大字東与板８番２新潟県三島郡与板町大字山沢字道下８０４番１新潟県長岡市堺町字中谷内１０３８番新潟県三島郡与板町大字与板字堤下乙９３１番４外新潟県三島郡越路町大字浦字浦谷内９８６９番新潟県三島郡与板町大字与板字下河岸９０７番１新潟県三島郡与板町大字与板字下町５０８番２０新潟県三島郡与板町大字南中字川西１２２５番新潟県三島郡寺泊町大字野積字中浜２３２８番２１外２筆新潟県三島郡寺泊町大字竹森字鳥原田３３５番２外２筆新潟県三島郡寺泊町大字北曽根字小溜２２７５番２外２筆新潟県古志郡山古志村大字種苧原字十二平３２５７番２新潟県古志郡山古志村大字虫亀字峠ノ沢１００３番１新潟県古志郡山古志村大字竹澤字村ノ下甲１２９６番子外１筆埼玉県川口市上青木西４丁目１９番２新潟県長岡市大手通１丁目４番３新潟県北魚沼郡川口町大字武道窪字原２０９番２外新潟県北魚沼郡川口町大字川口字前島１９１１番４外新潟県長岡市古正寺町字中割３番１３外１筆新潟県長岡市与板町マキ原字上田５９７番２外新潟県長岡市浦字浦谷内９８６９番

参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード