新潟県長岡市表町１丁目９番１２(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


112,000円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市表町１丁目９番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

新潟県長岡市表町１丁目９番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市表町１丁目９番１２
住居表示 
価格112,000円/㎡
交通施設、距離長岡、630m
地積181㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗等、マンションの建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西22.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格111,000円/㎡
個別的要因特に変動はない。
地域要因隣接地域で市役所移転等の公益施設集積や市街地再開発事業を行い、中心市街地の活性化が図られている。
地域要因の将来予測中心部の商業地で、今後も同様の状況で推移するものと予測する。地域経済は持ち直しつつあるが、郊外大型店への顧客流出による中心街の空洞化から、当面は地価の下落傾向は緩やかではあるが続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、当市中心商業地の中の業務商業地区と把握されるが、中層マンションの適地でもある。画地規模が様々で大規模画地は店舗付マンションに、小規模画地は事務所ビル等に利用されて、市場参加者は市内外の法人と個人事業者であり、県外のマンション業者を含む。中心商業地の土地需要は弱く取引が少ないため需要の中心価格帯を容易に見出せないが、土地200㎡程度を標準とすれば、土地の総額2000万円∼2500万円程度と思われる。
一般的要因一部弱さも見られるが緩やかな回復基調にあるというのが全国的景気状況であるが、県内においては企業の景況感は悪化しており踊場的状況にある。

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格112,000円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因市役所の建替等大手通での再開発が進行するも、郊外型大型店舗への顧客流出による空洞化は続き、地価の下落基調は続くものと予測される。
地域要因の将来予測中心部の商業地で、今後も同様の状況で推移するものと予測する。地域経済は持ち直しつつあるが、郊外型大型店への顧客流出による中心街の空洞化から、地価の下落は緩やかながら続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR長岡駅を中心としたマンションや事務所・店舗等が建ち並ぶ商業地域である。画地規模が様々でマンションや小規模な商業ビルに利用されていることから、需要者は市内及び県内の事業法人が中心である。市役所の大手通移転に伴った出店も見られるが、既存商業地の需要は弱いままである。中心商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見い出しづらいが、土地200㎡程度で土地の総額2，000∼2，500万円程度と思料する。
一般的要因市内全般的に地価水準は下落幅縮小傾向にあるものの、景気回復は見られず、商業地の需要は低調である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4476538
北緯 138度8471471

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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