新潟県長岡市水道町４丁目３５２番外(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,800円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市水道町４丁目３５２番外(新潟県長岡市水道町４−３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,800円/㎡としました。

新潟県長岡市水道町４丁目３５２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市水道町４丁目３５２番外
住居表示水道町４−３−１６
価格57,800円/㎡
交通施設、距離長岡、1,900m
地積260㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅とアパートの建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格57,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に大きな変動は無いが、土地の相対的な値頃感により、利便性の高い土地に対する一定の需要が見られる。
地域要因の将来予測 企業の業況判断は改善しつつある等、景気は緩やかに回復しつつある。雇用情勢及び個人消費なども改善している上に地価の相対的な値頃感をも反映し、今後、地価下落幅は縮小していくものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち、旧長岡市中心部の住宅地域。需要者は旧長岡市内居住者及び縁故関係者が中心である。従来から利便性の高い地域であるが、郊外の値頃感のある分譲地供給の影響により、需要はやや弱含みである。土地は、200㎡∼300㎡前後、総額1000万円∼1600万円前後が需要の中心である。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格57,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境良好な住宅地域で、地価下落は小幅となっている。
地域要因の将来予測地価変動は小幅となっているが、取引価格はこのところやや弱含みで推移している。住宅地需要が新興住宅地域に流れる傾向に変化がみられないこともあり、今後も地価の下落基調は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR長岡駅を中心として半径約2kmの範囲に位置する旧長岡市中心部の普通住宅地域である。典型的な市場参加者は当該圏域在住者、並びに圏域に地縁を有する者である。当該圏域は、郊外の住宅地と比較して相対的に地価水準が高く、土地は総額で1000∼1500万円程度が需要の中心的な価格帯である。昨今では、戸建住宅の建売を積極的に行っている業者もおり、土地・建物の場合、2100∼2800万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進む中、同時並行的に住宅地の大規模分譲が続いている。市場には供給過剰感があり、総じて地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度458322
北緯 138度8454885

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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