新潟県長岡市緑町２丁目７番１７(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


57,200円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市緑町２丁目７番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,200円/㎡としました。

新潟県長岡市緑町２丁目７番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市緑町２丁目７番１７
住居表示 
価格57,200円/㎡
交通施設、距離長岡、3,600m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格57,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要は堅調であり、地価下落の程度も少なく底堅く推移している。
地域要因の将来予測利便性や居住環境が良好な住宅地域であり今後も現在の居住環境を維持していくと予測する。地価は下落傾向が続いてきて値頃感もでており微下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、信濃川左岸地区で市中心部にも近い東部の住宅地域である。需要者は、長岡市内居住者が多いが市外からの転入者も見られる。川西地区の古正寺地区やその周辺では商業施設が集積しており、周辺地域の利便性が向上していることや川東地区に比較し住宅地開発が少ないこともあり、需要は堅調に推移している。土地は900万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けている。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格57,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性と居住の快適性のバランスがとれた住宅地域で、地価は比較的安定的に推移している。
地域要因の将来予測居住環境は概ね良好で、小学校や大規模商業施設に近く利便性に優れる。需要は新興住宅地に向かう傾向にあるものの、近隣地域の競争力は維持されており、当面、地価は底値をうかがう状況が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は信濃川左岸の旧長岡市市街地の普通住宅地域である。当該圏域は、商業集積が高く発展的に推移する路線商業地域に近く利便性に優れ、居住環境良好な住宅地域を包含している。そのため、不動産需要は総じて強く、長岡市内のみならず、隣接する小千谷市等からの需要も見込まれる。土地は総額で1000万円∼1500万円程度、新築の戸建物件は土地・建物総額で2500万円∼3000万円程度が需要の中心的な価格帯である。
一般的要因少子高齢化、人口減少等を背景とし、地価は総じて下落傾向にある。また、大規模な宅地開発分譲が同時並行的に進んでおり、需給悪化が懸念される。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4495084
北緯 138度8202249

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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