新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６(宮内駅・前川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


56,200円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６(新潟県長岡市宮内３−２−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,200円/㎡としました。

新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６
住居表示宮内３−２−２４
価格56,200円/㎡
交通施設、距離宮内、150m
地積251㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗や住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況東18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格56,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅周辺の既存商店街は、新規出店もなく、空店舗や店舗閉鎖が目立ち、住宅地化が進むなど、繁華性の低下が進んでてる。
地域要因の将来予測JR宮内駅に近く利便性は優れているが郊外型スーパーや専門店の影響を受け衰退化傾向にある。既存商店街で繁華性が弱まり空店舗の増加や住宅地化が進むと考えられ地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち宮内駅を中心とする既成商業地域及び商住混在地域である。需要者は圏内に地縁を有する事業者又は居住者が中心である。郊外型店舗への顧客流出や店主の高齢化及び後継者難により空店舗や店舗閉鎖が目立ち戸建住宅の建築も多くなっている等、商業地としての需要は減退している。取引が少ない上に画地規模も大小様々であり、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格56,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近い商業地域であるが、郊外型店舗へ客足が流出しており繁華性が低下している。
地域要因の将来予測商業地としては衰退傾向にあるが、利便性が比較的良好なため住宅地としての転用も見込まれる。出店需要はほとんど見られず地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡市内の近隣商業地域およびその周辺の既存の商住混在地域である。需要者は同一需給圏内の個人事業者や個人、企業を中心として当該地域と地縁性を有する者がほとんどである。路線商業地への客足の流出に加えて、商業背後地である既成住宅地の人口減少や高齢化の進行等も商況に影響を及ぼしており、需要は弱くなっている。既成商業地の取引は少なく画地規模もまちまちのため需要の中心価格帯を把握するのは困難である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けており、個人消費は持ち直している。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4214093
北緯 138度841407

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)前川駅(地価相場 47,850円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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