新潟県長岡市浦字浦谷内９８６９番(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


26,600円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市浦字浦谷内９８６９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,600円/㎡としました。

新潟県長岡市浦字浦谷内９８６９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市浦字浦谷内９８６９番
住居表示 
価格26,600円/㎡
交通施設、距離来迎寺、1,900m
地積205㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧越路町郊外に位置する区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変動はないが、宅地需要は弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測旧越路町中心部からはやや離れるものの、良好な居住環境が維持されている。また、旧長岡市の路線商業地域等へのアクセスは悪くない。但し、宅地需要は少なく、今後も地価は下落基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧越路町中心部及びその周辺の普通住宅地域である。主たる需要者は旧越路町の居住者である。さらに、旧長岡市の流通業務団地や繁華性の高い路線商業地域へのアクセスが悪くないため、区画整然とした居住環境の良い住宅地域では、旧長岡市南部に在住する若年ファミリー層の需要も見込まれる。土地は総額600万円∼900万円程度、新築の戸建住宅は土地・建物総額で2000万円∼2300万円程度が需要の中心的な価格帯である。
一般的要因少子高齢化、人口減少等を背景とし、地価は総じて下落傾向にある。また、大規模な宅地開発分譲が同時並行的に進んでおり、需給悪化が懸念される。

河田将明氏による調査レポート

不動産鑑定士河田将明
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地元需要がメインであり、人口減により需要は限定的で地価は下落傾向が継続。
地域要因の将来予測熟成途中の住宅地域であり、概ね現状を維持すると予測する。総需要は限定的であり、供給とのバランスから地価は下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市越路地区の一般住宅地域。需要者の中心は越路地区在住の20代∼30代の一次取得者であり、他地域からの転入は少ない。関越道スマートICに近い他、街路の幅員や配置等から住環境も概ね良好な地域である。尤も、需要自体が少ないため、地価は下落傾向にある。土地は500∼800万円、新築戸建物件は2400万円程度までが中心価格帯である。
一般的要因人口下落率は県平均に比してやや緩やかである。建築コストの上昇により、注文住宅より建売など、安価な物件が選好される傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4462652
北緯 138度8512772

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県三島郡与板町大字与板字長丁甲４４６番新潟県三島郡与板町大字東与板８番２新潟県三島郡与板町大字山沢字道下８０４番１新潟県長岡市堺町字中谷内１０３８番新潟県長岡市大手通２丁目２番６ほか５筆新潟県長岡市殿町３丁目２番９新潟県三島郡与板町大字与板字堤下乙９３１番４外新潟県三島郡越路町大字浦字浦谷内９８６９番新潟県三島郡与板町大字与板字下河岸９０７番１新潟県三島郡与板町大字与板字下町５０８番２０新潟県三島郡与板町大字南中字川西１２２５番新潟県三島郡寺泊町大字野積字中浜２３２８番２１外２筆新潟県三島郡寺泊町大字竹森字鳥原田３３５番２外２筆新潟県三島郡寺泊町大字北曽根字小溜２２７５番２外２筆新潟県古志郡山古志村大字種苧原字十二平３２５７番２新潟県古志郡山古志村大字虫亀字峠ノ沢１００３番１新潟県古志郡山古志村大字竹澤字村ノ下甲１２９６番子外１筆埼玉県川口市上青木西４丁目１９番２新潟県長岡市大手通１丁目４番３新潟県北魚沼郡川口町大字武道窪字原２０９番２外新潟県北魚沼郡川口町大字川口字前島１９１１番４外新潟県長岡市古正寺町字中割３番１３外１筆新潟県長岡市与板町マキ原字上田５９７番２外

参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード