新潟県長岡市中沢２丁目１１００番５(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,300円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市中沢２丁目１１００番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,300円/㎡としました。

新潟県長岡市中沢２丁目１１００番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市中沢２丁目１１００番５
住居表示 
価格47,300円/㎡
交通施設、距離長岡、2,700m
地積128㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格47,300円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因街路事情の少し劣る地域で、売り物件なども比較的多く見られ、郊外の分譲地と競合関係にあるなど需要面の弱さが見られる。
地域要因の将来予測住宅が建て混む郊外の住宅地域で、地価水準の手頃な住宅地域として一定の需要が見込まれるものの、広域的な宅地需給動向の影響や地域の街路事情により、地域的な地価水準にまだ弱含みの傾向が見られる。
市場の特性同一需給圏は中心地域を取り巻く市街地近郊の住宅地域一円。需要者は市内の居住者を中心に、圏域外からの転入者も見込まれる。長岡東バイパスの東側で幹線道路から少し入り街路事情の若干劣る地域。南側の主要地方道沿いには近隣店舗も見られ生活上の不便はないが街路事情等から引き合いは多くない。土地は600∼900万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度までの物件が需要の中心と思われる。
一般的要因宅地の供給は郊外を中心に継続し、需要はまだ回復の途上である。川西地区等では持ち直しの動きも見られ、地域的な差異が生じている。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格47,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因道路幅員が狭いため周辺の新興住宅地域と比較して選好性の程度はやや劣るが、値頃感がでていることもあり下落の程度は小幅となっている。
地域要因の将来予測今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。地価は下落傾向が続いてきて値頃感があるが、道路幅員がやや狭いことや市全体的に住宅地の供給過剰感があるため今後も下落傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡駅を中心とする市街地東部郊外の住宅地域である。需要者は長岡市内居住者がほとんどであるが、市外からの転入者も見られる。人口減少、高齢化が進行する中、郊外を中心に新規の住宅地供給が続き選択対象が広がっていることから、利便性がやや劣る住宅地需要は弱めに推移している。土地は600万円∼800万円程度、新築の戸建物件は2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格は総じて下落傾向にある。区画整理事業や民間開発による宅地供給が多い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4418631
北緯 138度8764327

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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