新潟県長岡市要町１丁目１０１１番外(宮内駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


58,400円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市要町１丁目１０１１番外(新潟県長岡市要町１−４−３９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,400円/㎡としました。

新潟県長岡市要町１丁目１０１１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市要町１丁目１０１１番外
住居表示要町１−４−３９
価格58,400円/㎡
交通施設、距離宮内、900m
地積3,247㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況工場、店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南東16.0m県道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格58,400円/㎡
個別的要因角地であるが、規模が大きく、側道による効用増は認められないと判断する。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因新規出店も一部に見られるが、フェニックス大橋開通等の影響は小さく、地域要因の変動は特に認められない。
地域要因の将来予測新規店舗の出店や店舗建替えの動きも見られるが、長岡東西道路や左岸バイパスの開通による影響は小さく、郊外の集積型商業施設等との競合により需要は依然として低調であり、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市内の幹線沿いの路線商業地域である。需要者は市内及び県内外の小売業者や店舗・事務所需要の事業法人等が中心である。フェニックス大橋・左岸バイパスは開通したものの、国道8号沿いや長岡東バイパスIC周辺の集積型商業地域等との競合から需要は依然として低調な動きが続いている。取引される価格帯は地域や規模によりバラつきが見られ、中心的価格帯の把握は難しい。
一般的要因市内全般的に地価水準は下落幅縮小傾向にあるものの、景気回復は見られず、商業地の需要は低調である。

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格58,300円/㎡
個別的要因角地であるが画地規模が大きく側道の効用増はない。個別的要因に変動はない。
地域要因自動車関連の店舗等が多くフェニックス大橋の開通により川西地区との交通アクセスは改善している。
地域要因の将来予測自動車関連の店舗等が多い県道沿いの路線商業地域で長岡東西道路、左岸バイパスの開通により川西地区との交通アクセスは改善、利便性は向上している。画地規模も大きいため地価の下落は同傾向に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市の幹線道路沿線の路線商業地域、混在地域である。需要の中心は県内外の企業、個人事業者等である。当該圏域は自動車関連の店舗、事業所が多く画地規模が大きい。交通アクセスの改善、利便性の向上もあるが、一方で他の商業集積地との競合も激しくなっている。圏域内で見られる取引は画地規模、利用目的等が様々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因県内景気は緩やかな回復傾向にある。長岡市の人口は5年間で約3％減少、県全体と同程度である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4243867
北緯 138度8373185

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)前川駅(地価相場 47,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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