新潟県長岡市殿町２丁目２番６(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


103,000円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市殿町２丁目２番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

新潟県長岡市殿町２丁目２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市殿町２丁目２番６
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離長岡、500m
地積115㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南15.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年の市役所新庁舎アオーレ長岡のオープン、再開発ビル完成も、期待ほどには市中心部の活性化は実現せず。飲食店街の賑わいも回復しない。
市場の特性同一需給圏は長岡市中心商業地域を取巻く周辺部の既成商業地域。需要者は市内の法人及び個人中心であるが、県内外の企業の参入も一部見られる。市中心部では近年、市役所を中心とした複合施設「アオーレ長岡」がオープンし、市街地再開発も進捗しているが、「大和」の撤退や郊外大型店への顧客流出の定着で、出店意欲は低迷。近隣地域でも飲食店舗の客足が回復せず、需要は依然として弱い。画地規模はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格103,000円/㎡
個別的要因地域内ではほぼ標準的な画地であり、個別的要因に特に変動はない。
地域要因長岡駅前の複合施設アオーレや再開発事業の進展は見られるが、中心商業地域全体の活性化には至っていない。
市場の特性同一需給圏は市の中心地域及び中心部周辺の既成商業地域。規模の比較的小さな店舗や飲食店が多く需要者は個人経営者や地元事業主等で、新規の参入も見られるが賃借による出店の場合が多い。複合施設アオーレのオープンにより駅前大手通りの人通りはいくらか増えている様子だが、その背後周辺地域への波及効果は小さい。取引される価格帯は規模等まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因郊外の商業施設は多極分散化し、川西地区や駅東地区等での顧客争いが激化する中、既存商業地域の需要は引き続き弱い傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4455431
北緯 138度8504662

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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