新潟県長岡市平島２丁目１３４番(宮内駅・前川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,000円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市平島２丁目１３４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,000円/㎡としました。

新潟県長岡市平島２丁目１３４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市平島２丁目１３４番
住居表示 
価格52,000円/㎡
交通施設、距離宮内、1,500m
地積256㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅とアパートの混在する閑静な住宅地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格51,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因画地規模の大きい宅地が多く、市場流通性がやや劣るため、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測需要者の価値観の変化、購買力の低下等に伴って、広い住宅地は敬遠される傾向にある。そのため、新興住宅地域に需要が流れていることもあり、今後も地価下落が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は信濃川右岸の中心市街地周辺の普通住宅地域で、主たる需要者は当該圏域在住者である。但し、フェニックス大橋が開通したことで、信濃川左岸などからの需要も多少見込まれる。しかし、当該圏域を含め、大規模宅地分譲が同時並行的に進んでおり、既成住宅地に対する需要は弱い。土地は総額1000万円∼1400万円程度で、新築の戸建物件は土地・建物総額で2300万円∼2800万円程度が需要の中心的な価格帯である。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進む中、同時並行的に住宅地の大規模分譲が続いている。市場には供給過剰感があり、総じて地価は下落傾向にある。

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格52,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模住宅とアパートの混在する閑静な住宅地域で、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測中規模住宅とアパートの混在する閑静な住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡市中心の外周部に位置する住宅地域。需要者の中心は旧長岡市や近郊の居住者が中心で、他市からの需要も見込める。市街地外周部では新規の宅地分譲が行われて宅地供給が多いことから、供給過剰感は否めない状況である。土地は1100万円∼1500万円程度、新築の戸建物件は2400万円∼3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。長岡市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4233339
北緯 138度8283946

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県長岡市片田町字屋地８０７番２ほか２筆新潟県長岡市曲新町２丁目１５９２番２ほか１筆新潟県長岡市宮内３丁目１３２番５新潟県長岡市学校町２丁目１１８５番２４新潟県長岡市要町２丁目８８０番１新潟県長岡市三和２丁目１２２番７新潟県長岡市千手３丁目８３番新潟県長岡市宮内８丁目４１１７番１新潟県長岡市摂田屋町字外川２７０７番１新潟県長岡市沢田２丁目６番１６新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外新潟県長岡市要町１丁目１０１１番外新潟県長岡市摂田屋町字外川２７０７番１

参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)前川駅(地価相場 47,850円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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