新潟県長岡市今朝白２丁目甲１０３７番２１(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


71,500円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市今朝白２丁目甲１０３７番２１(新潟県長岡市今朝白２−８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,500円/㎡としました。

新潟県長岡市今朝白２丁目甲１０３７番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市今朝白２丁目甲１０３７番２１
住居表示今朝白２−８−９
価格71,500円/㎡
交通施設、距離長岡、600m
地積177㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い既成住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格71,500円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 利便性の高い地域であり、長期にわたる地価下落により値頃感も出てきているが、地価水準の高い住宅地域に対する需要はやや弱い。
地域要因の将来予測 中心部の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものと考えられる。長期にわたる地価下落により値頃感も出てきているが、郊外での宅地供給増加の影響もあり、今後の地価は若干の下落傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち信濃川右岸側、長岡駅の東側を主として市の中心市街地に属する価格水準上位の既成住宅地域。需要者は、市内に居住する所得水準の高い中年層以上が中心である。需要及び供給ともに少ない。長期にわたる地価下落により値頃感も出てきているが、圏内居住者の高齢化、宅地供給が継続する周辺エリアの影響も受ける。土地は200㎡前後で1200∼1600万円程度が需要の中心価格帯である。建売物件は少ない。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。直近の土地取引件数は減少。新設住宅着工戸数は若干回復の兆しが窺える。住宅地の供給圧力は強い。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格71,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外に新規の分譲地が増える中、道路幅員が狭隘で価格水準の高い既成住宅地域の需要は弱めに推移し地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測市中心部に位置する住宅地域で今後も現在の居住環境を維持していくと予測する。地価水準の高い地域で需要者層が限定されることや郊外に住宅地が増え選択の対象が広がった影響もあり地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡駅東側中心部の既成住宅地域である。需要者は、長岡市内居住者がほとんどで、他からの転入は少ない。利便性は良好であるが価格水準上位の既成住宅地域のため需要者層がある程度限定されることや、郊外において比較的廉価な住宅地供給が増えていること等も影響して需要は弱くなっている。土地は1，200万円∼1，600万円程度が需要の中心価格帯である。新築の戸建物件はほとんど見られない。
一般的要因長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格は総じて下落傾向にある。区画整理事業や民間開発による宅地供給が多い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4490567
北緯 138度8585874

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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