新潟県長岡市長倉南町１６５番１４外(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,600円
2017年01月01日に行った新潟県長岡市長倉南町１６５番１４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市長倉南町１６５番１４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、2,500m |
| 地積 | 252㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に事業所等が介在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
勝見秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 勝見秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 37,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 価格水準が相対的に低く値頃感もあるが、周囲で土地区画整理事業等新規宅地供給が継続し、供給過剰感も出ている。 |
| 地域要因の将来予測 | 現在の居住環境を維持するものと思われるが、周辺で宅地供給が継続する地区であり、今後の地価は引き続き若干の下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR長岡駅の南東方郊外を中心とした長岡市街地周辺部の住宅地域。需要者は、市内居住者を主として隣接市町村からの転入者を含む。比較的人気の高いエリアであるが、土地区画整理事業や民間業者による宅地供給も多く、住宅地市場はやや弱含みで推移している。土地は総額800万円∼1200万円程度、建売物件は2500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。直近の土地取引件数は減少。新設住宅着工戸数は若干回復の兆しが窺える。住宅地の供給圧力は強い。 |
田中一春氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中一春 |
|---|---|
| 価格 | 37,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅の中に事業所等が介在する住宅地域で、地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の中に事業所等が介在する住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡市のうち、中心部からやや離れた市街化区域内の既成住宅地域。需要者は当該地域に地縁的関係を有する者が中心となっている。周辺には大規模な分譲住宅団地等が見られることから、供給過剰感は否めない状況である。土地は700∼1，200万円程度、新築の戸建住宅は2，500万円前後の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復を続けている。長岡市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4328974 北緯 138度8676118 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
新潟県長岡市高畑町字村腰４９番１新潟県長岡市小曾根町字道遊４６５番１４新潟県長岡市中沢町字惣七３７３番４ほか１筆新潟県長岡市台町２丁目７６番新潟県長岡市今朝白２丁目４７８番５ほか１筆新潟県長岡市南町３丁目８番新潟県長岡市花園２丁目７番２５新潟県長岡市高見町字東堤１２０番１７新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番新潟県南蒲原郡中之島町大字大口字居掛１５８３番子外２筆新潟県長岡市川崎２丁目２６３０番１新潟県長岡市南町２丁目５番１７新潟県長岡市川崎２丁目２５４５番５新潟県長岡市弓町１丁目１４番新潟県長岡市中貫町２丁目６番２４新潟県長岡市東が丘丙３９７番１１０外新潟県長岡市与板町与板字安永町２９６番
参考：近隣駅の地価相場
長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード