新潟県長岡市鉢伏町字西谷１９０６番(宮内駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


22,200円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市鉢伏町字西谷１９０６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,200円/㎡としました。

新潟県長岡市鉢伏町字西谷１９０６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市鉢伏町字西谷１９０６番
住居表示 
価格22,200円/㎡
交通施設、距離長岡、3,400m
地積171㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南東6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格22,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測中規模住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧長岡市東側郊外に存する地価水準が比較的低めの住宅地域。需要者は当該地域に地縁的関係を有する者が中心となっており、資金力に劣る若年ファミリー層も考えられる。丘陵地の住宅地域は災害に対する危険感から敬遠される傾向にあるが、相対的に地価が低廉なため消去法的に選択される場合がある。新築の戸建物件はあまりみられないが、土地は200㎡前後で400万円程度が中心的な価格帯である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。長岡市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格22,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要が主に新規分譲地を志向する中、郊外調整区域内の住環境や利便性の劣る古い住宅団地である当該地域は人気がなく、需要は減退している。
地域要因の将来予測郊外の市街化調整区域に位置する古くに造成された住宅団地であり、快適性や利便性等住環境が劣るため人気がなく、需要は少ない。地価は今後も暫くは弱含み傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市街地東方郊外の市街化調整区域内の一般住宅地域一円。主たる需要者は市内在住者であるが、一般住宅地域であり、近隣市の山間部などからの転入も一部見受けられる。近年、郊外の市街化区域に比較的安価な分譲地の供給が多く、住宅地需要の多くを吸収している。このため、利便性や住環境が劣る郊外の調整区域内の住宅地域は相対的に需要が少ない。土地は200㎡、500万円前後が需要の中心価格帯である。新築戸建物件は少ない。
一般的要因長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4259648
北緯 138度8706535

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県長岡市高畑町字村腰４９番１新潟県長岡市中沢町字惣七３７３番４ほか１筆新潟県長岡市希望ケ丘３丁目６番８新潟県長岡市花園２丁目７番２５新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１新潟県南蒲原郡中之島町大字大口字居掛１５８３番子外２筆新潟県長岡市中貫町２丁目６番２４

参考：近隣駅の地価相場

宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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