新潟県長岡市南町２丁目５番１７(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,200円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市南町２丁目５番１７(新潟県長岡市南町２−２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,200円/㎡としました。

新潟県長岡市南町２丁目５番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市南町２丁目５番１７
住居表示南町２−２−５
価格76,200円/㎡
交通施設、距離長岡、1,100m
地積150㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多く利便性の良い住宅地域
前面道路の状況南11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格76,200円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 居住環境の良好な地域であり、長期にわたる地価下落により値頃感も出てきているが、地価水準の高い住宅地域に対する需要はやや弱い。
地域要因の将来予測 価格水準の高い既成住宅地域であり、需要及び供給とも少ない。値頃感も出てきているが、居住者の高齢化、郊外での宅地供給増加の影響もあり、今後の地価は引き続き若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち信濃川の右岸側で、市の中心市街地に属する価格水準上位の既成住宅地域。需要者は、市内に居住する所得水準の高い中年層以上が中心である。需要及び供給ともに少ない。長期にわたる地価下落により値頃感も出てきているが、圏内居住者の高齢化、宅地供給が継続する周辺エリアの影響も受ける。土地は200㎡前後で1200∼1600万円程度が需要の中心価格帯である。建売物件は少ない。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。直近の土地取引件数は減少。新設住宅着工戸数は若干回復の兆しが窺える。住宅地の供給圧力は強い。

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格76,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高価格帯の既成住宅地域であり、需要者は買い易い低価格の新規分譲住宅地域を主に志向するため、当該地域の需要は少ない。
地域要因の将来予測市内住宅地域では価格水準の高い地域で、今後も現状の住環境を維持すると予測する。既成の地域で供給は少ないが、新興地域に比べ需要も少ない。市全体での供給過剰は変わらず、今後も地価はやや弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市中心市街地周辺部の価格水準上位の既成住宅地域。高価格帯のため需要者の中心は、市内在住の経済力のある中年層以上の個人である。中古住宅中心の市場で供給は限定されるが、郊外での新規分譲地の供給が多く、需要者の多くは、低額なこれら分譲地を志向するため、既成住宅地域では相対的に需要は少ない。土地は200㎡、総額1100∼1500万円程度が需要の中心価格帯で、土地の総額が嵩むため、新築戸建物件の供給は殆どない。
一般的要因全国的には景況は緩やかな回復傾向とされるが、長岡市を含む県内では回復には至っておらず、業況低下の業種も多く、景気の実態は良くはない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4413324
北緯 138度8485444

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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