新潟県長岡市福住２丁目５７番(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


94,900円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市福住２丁目５７番(新潟県長岡市福住２−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,900円/㎡としました。

新潟県長岡市福住２丁目５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市福住２丁目５７番
住居表示福住２−２−３
価格94,900円/㎡
交通施設、距離長岡、600m
地積192㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等の建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況南15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格95,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因付近で建設中であった大規模高齢者施設が完成し、街の景観が改善され、地価下落はやや弱まった。
地域要因の将来予測商業性は希薄だが、一般企業法人に加え、付近に立地する学校法人、社会福祉法人の需要も引き続き見込まれる。よって、地価下落スピードはやや緩和して行くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧長岡市中心部を走る幹線道路沿いの商業地域及び住商混在地域等である。典型的な需要者は、市内の個人事業者及び中小・零細企業法人である。当該圏域に存する商業地域は、需要者ニーズに対応できず郊外型商業施設に顧客を奪われ、衰退して商業性が消失しかけている地域も多くある。そのため、圏域内の宅地を個人が住宅地として取得するケースも多少みられる。いずれにしろ不動産需要は弱く、需要の中心的な価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因商業地の地価は総じて下落基調にある。特に郊外型路線商業地に顧客を奪われている既成商業地域の商況は思わしくなく、土地需要は減退傾向にある。

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格94,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 広域的商圏を有する郊外型商業施設との競争による顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 景気は緩やかに回復しており、雇用情勢及び個人消費は持ち直しつつある。一方で中心商業地における核店舗の不在及び郊外店への顧客流出等、集客力回復への期待感も弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、旧長岡市における既成の商業地域。店舗、事務所、小売店が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人等が中心である。近年続いた地価下落による値頃感はあるものの、収益重視による立地条件の選別化に加えて、大型郊外店舗への顧客流出の影響により、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4506509
北緯 138度8568209

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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