新潟県長岡市日赤町３丁目２４番(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,300円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市日赤町３丁目２４番(新潟県長岡市日赤町３−１−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,300円/㎡としました。

新潟県長岡市日赤町３丁目２４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市日赤町３丁目２４番
住居表示日赤町３−１−３２
価格67,300円/㎡
交通施設、距離長岡、1,400m
地積244㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、事務所等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格67,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないものの、相対的に水準の高い近隣地域の地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測長岡駅や中心的商業地域、信濃川左岸の路線商業地域にいずれにもアクセスしやすい。但し、小・中学校からはやや距離がある。また、地価水準が高いこともあり需要が少ない。よって今後、地価下落が進む可能性もある。
市場の特性同一需給圏はJR長岡駅を中心として半径約2kmの範囲に位置する旧長岡市中心部の普通住宅地域である。典型的な市場参加者は当該圏域在住者、並びに圏域に地縁を有する者である。当該圏域は、郊外の住宅地と比較して相対的に地価水準が高く、土地は総額で1000∼1500万円程度が需要の中心的な価格帯である。昨今では、戸建住宅の建売を積極的に行っている業者もおり、土地・建物の場合、2100∼2800万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進む中、同時並行的に住宅地の大規模分譲が続いている。市場には供給過剰感があり、総じて地価は下落傾向にある。

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格67,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昨年11月に近接の大型スーパーが改装されたが、中心部の利便性低下、供給地が高価格帯に属することから、需要が弱い状況が続いている。
地域要因の将来予測中心部付近の熟成済の既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。中心部の利便性低下により近隣地域のような周辺住宅地の需要は低調に推移しており、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡都心部周辺の価格水準上位の既成住宅地域。高価格帯であるため需要者の中心は市内在住の経済力を有する世帯である。近年、都心部の生活品供給地としての拠点性低下が進んでいる一方、近郊部においては纏まった新規の商業集積が見られ利便性が高まっていることから、都心部に近い同一需給圏内住宅地は選好され難い状況が続いている。土地は1000∼1600万円、新築戸建物件は2500∼3000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は県平均と同様の減少ペース。雇用は高水準を維持するが賃金は消費低迷等による企業業績の停滞を反映し伸びは鈍い。住宅購入予算は微減傾向。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4486729
北緯 138度8386313

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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