新潟県長岡市花園２丁目６番１２(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,000円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市花園２丁目６番１２(新潟県長岡市花園２−８−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,000円/㎡としました。

新潟県長岡市花園２丁目６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市花園２丁目６番１２
住居表示花園２−８−１６
価格60,000円/㎡
交通施設、距離長岡、1,900m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格60,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域の区画整理事業による住宅地分譲を始めとして、競合する住宅地が多くなり地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。居住環境が良好な地域であるが、市全体的に住宅地の供給過剰感があるため地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡駅を中心とした市街地東部の住宅地域である。需要者は長岡市内居住者がほとんどであるが市外からの転入者も見られる。居住環境が良好な価格水準中位の住宅地域であるが、人口減少、高齢化が進行する中、市内各地で新規の住宅地供給が続き選択対象が広がっていることもあり需要は弱めとなっている。土地は1，000万円∼1，400万円程度、新築の戸建物件は2，500万円∼2，800万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格は総じて下落傾向にある。区画整理事業や民間開発による宅地供給が多い。

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格60,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、周辺地域における新規供給により、地価は依然弱含みで推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。直ぐ近くで新規分譲が計画されており需要の分散化等により、地価水準は依然弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね長岡市内の信濃川右岸（川東地区）の南東部の住宅地域全域である。需要者の中心は市内居住者であるが、市外からの転入も見られる。利便性、住環境良好な住宅地域であるが、近年は、周辺に宅地の新規供給が多く見られ、需要が分散する傾向にあり、価格水準も弱含みで推移している。土地は1000∼1400万円、建売は少ないが総額2600万円程度が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4349083
北緯 138度8599988

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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