新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１(宮内駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
61,800円
2016年01月01日に行った新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１(新潟県長岡市住吉１−１１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１ |
| 住居表示 | 住吉１−１１−２１ |
| 価格 | 61,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、1,600m |
| 地積 | 182㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中一春氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中一春 |
|---|---|
| 価格 | 61,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡市中心の外周部に位置する住宅地域。需要者の中心は旧長岡市や近郊の居住者が中心で、他市からの需要も見込める。市街地外周部では新規の宅地分譲が行われて宅地供給が多く、今後も宅地供給が計画されていることから、供給過剰感は否めない状況である。土地は900∼1，200万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復を続けている。長岡市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。 |
髙橋保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋保 |
|---|---|
| 価格 | 61,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 第二上条跨線橋の改修で、シビックコアSCへのアクセスが向上し利便性が増したが、近くで区画整理が進行中。 |
| 地域要因の将来予測 | 跨線橋改修に伴うアクセス向上や地価下落による値頃感から需要は底堅く推移しているが、近くの上条地区で区画整理が進行中で、今後の地価はやや弱含み傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は信濃川右岸の旧長岡中心市街地の南∼東に存する住宅地域。需要者の多くは市内中心部の居住者や買い換え需要者が中心で近郊市町村からの転入も見られ郊外の低廉な宅地分譲の影響があるが跨線橋の改修や千歳のシビックコア地区におけるショッピングセンターの開店により利便性が向上し底堅い需要を維持している。土地は総額1000∼1300万円程度、新築戸建住宅は2500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 一部弱さも見られるが緩やかな回復基調にあるというのが全国的景気状況であるが、県内においては企業の景況感は悪化しており、踊場的状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度43337229999999 北緯 138度8519803 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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