新潟県長岡市柏町１丁目１７番１(長岡駅・宮内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
89,200円
2016年01月01日に行った新潟県長岡市柏町１丁目１７番１(新潟県長岡市柏町１−５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市柏町１丁目１７番１ |
| 住居表示 | 柏町１−５−１６ |
| 価格 | 89,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、900m |
| 地積 | 447㎡ |
| 形状 | (1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の事務所や店舗が多い県道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西27.0m県道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
樫出昭義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 樫出昭義 |
|---|---|
| 価格 | 89,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商業性は希薄だが、利便性が良く地価下落は多少緩和傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業収益性は低位にあり、不動産需要は少ない。長らく地価下落が進んできたことにより、変動幅は少なくなってはいるものの、下落基調に変化はないものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧長岡市中心部を走る幹線道路沿いの商業地域及び住商混在地域である。典型的な需要者は、市内の個人事業者及び中小・零細企業法人である。当該圏域に存する商業地域は、需要者ニーズに対応できず郊外型商業施設に顧客を奪われ、衰退して商業性が消失しかけている地域も多くある。そのため、圏域内の宅地を個人が住宅地として取得するケースも多少みられる。いずれにしろ不動産需要は弱く、需要の中心的な価格帯を見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 商業地の地価は総じて下落基調にある。特に郊外型路線商業地に顧客を奪われている既成商業地域の商況は思わしくなく、土地需要は減退傾向にある。 |
草間克己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間克己 |
|---|---|
| 価格 | 89,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 事務所中心の雑多な利用用途の地域で、幹線沿いであるが繁華さは低下傾向にあり、需要も減退している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部に近いが店舗は殆ど無く、事務所主体の多用途利用の商業地域としての地域性に変動はないと予測する。地域経済の停滞や人口減少等から事務所用途の需要は減退しており、当面、地価は下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡市中心商業地域を取巻く周辺部の既成商業地域。需要者は市内の法人や個人中心で県内外の企業も一部見られる。市中心部では近年、市役所を中心とした複合施設「アオーレ長岡」がオープンし、市街地再開発も進捗しているが、「大和」の撤退や郊外大型店への顧客流出で、出店意欲は低迷。近隣地域でもボウリング場がアパートに建て替えられるなど、店舗、事務所の需要は依然弱い。画地規模は様々で、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4427794 北緯 138度8472084 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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