新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
60,000円
2017年01月01日に行った新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、1,400m |
| 地積 | 178㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙橋保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋保 |
|---|---|
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 長岡市では区画整理が各地で行われていて、宅地は供給過剰気味で、一般的に地価は低下傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便性は高いが、街路系統のやや劣る既成住宅地域であり、需要はやや弱含みで推移している。郊外での宅地供給増加の影響もあり、今後の地価は若干下落で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧長岡市の内JR信越本線以東で既成市街地からやや郊外にかけての住宅地域である。需要者は、市内の居住者を中心として隣接市町村からの転入者を含む。既成市街地では需要及び供給ともに少ないが、土地区画整理事業等による新規供給も見られ、郊外における新規住宅地の大量供給の影響もあり需要は相対的に弱含みで推移している。土地は総額900∼1，300万円、建売物件は少ないが総額2，500万円前後が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。 |
富所健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富所健司 |
|---|---|
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東向きの手頃な画地で、特に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心部への接近性や住環境等は概ね良好であるが、周辺の街路事情にやや難があり、相対的な市場性は少し劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 川崎地区にある既成住宅地域で、長岡駅周辺地域へも比較的近いなど、ある程度の需要が見込まれることから、地価水準の弱含み傾向は今後徐々に沈静化へ向かうものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中心市街地とその周辺地域に近接する市街地近郊の住宅地域である。市内の比較的広い範囲からの需要が見られ、市外からの需要も見込まれる。居住環境が概ね良好で駅への接近性など地域的な選好性の優る地域であることから潜在的な需要もある程度期待できる。土地は200㎡前後で1200万円程度、新築の戸建物件は少ないが、概ね2400万∼2700万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 宅地の供給は郊外を中心に継続し、需要はまだ回復の途上である。川西地区等では持ち直しの動きも見られ、地域的な差異が生じている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4516286 北緯 138度8639561 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県長岡市小曾根町字道遊４６５番１４新潟県長岡市今朝白２丁目４７８番５ほか１筆新潟県長岡市高見町字東堤１２０番１７新潟県長岡市福住１丁目６０番３外新潟県長岡市東栄３丁目１２７番１新潟県長岡市川崎２丁目２６３０番１新潟県長岡市福住２丁目５７番新潟県長岡市東神田３丁目甲１２９７番４新潟県長岡市川崎２丁目２５４５番５新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３新潟県長岡市与板町与板字安永町２９６番
参考：近隣駅の地価相場
長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)宮内駅(地価相場 60,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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