地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、小規模店舗が多く、商況は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は自己使用の店舗等が中心となっていることから、賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性の高い事例から求められており説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路環状線背後の地域で、住宅や事務所等の増加が見られ、需要の高まりがみられる。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業がほぼ完了した新興住宅地域で、用途の多様性を帯びながら発展的に推移することが予測される。利便性及び住環境良好なため選好性が高く需要は堅調で、価格上昇基調にて推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

小規模アパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心で、賃貸市場の熟成度も低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性の高い事例から求められており説得力を有する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路や利便性の良好な住宅地域であることから、需要が強含みで推移し、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

街路街区の整然とした良好な居住環境を有する当該地域は、相対的に需要が根強く、今後も優良な住宅地域として緩やかに熟成度を高めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣周辺にはアパートも見られるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に比較して低位に試算された。比準価格は個人が自用目的で取得した取引当事者の属性を考慮した実証性の高い価格と考える。したがって、自己利用目的で取引された事例から試算された実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新店舗の進出など、路線環境に変化はなく、路線商業地需要は依然としてやや低調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似商業地域のものから、比肩し得る取引事例を採用して求めた。結果、市場価格として概ね妥当な比準価格を得たと思料されるが、的確な取引事例はなく、市場相場は把握し難い面もある。一方、収益価格は間接的に貸店舗の賃貸事例から、想定収益モデルを設定したものであるが、精度上の不安が残る。よって、相対的に説得力に富む比準価格をベースに、路線商業地の需要動向等を考慮し、本件鑑定評価額と決定した。

地域要因

背後人口の増加、近隣へのスーパーの進出などにより、顧客の流れや量に変化が見られ、不動産市況は近時、比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

分譲住宅の増加等背後地人口の増加や地元スーパーの新規移転開店で地価は当面横這い傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は類似商業地域のものから、比肩し得る取引事例を採用して求めた。結果、市場価格として概ね妥当な比準価格を得たと思料されるが、的確な取引事例はなく、市場相場は把握し難い面もある。一方、収益価格は貸店舗の規範性ある賃貸事例が得られないことから、共同住宅の賃貸事例から収益モデルを設定したものであるが、精度上の不安が残る。よって、相対的に説得力に富む比準価格をベースに、やや安定的に把握し、本件鑑定評価額と決定した。

地域要因

ハウスメーカーによる分譲住宅が見られつつあり、需給動向が改善しつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に農地も多く見られる市街化調整区域内の住宅地域であるが、漸次開発等による宅地化が進行して、地価の下落幅は縮小して行くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は画地規模が小さく市場性を有する共同住宅の想定が困難であるため適用することができなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭小街路が多く区画整然とした住宅地域等に比べて需要はやや弱含みであるが、地価は近時の景気動向を反映してやや弱含み乃至横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は画地規模が小さく市場性のある共同住宅を想定することが困難なため適用することができなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの既存商業地であり、郊外大型店への顧客の流出等により需要は衰退傾向にあり、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの既存商業地であり、郊外大型店への顧客の流出等により需要は衰退傾向にあり、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

既存の近隣型店舗を中心とする商業地域で、郊外大型商業施設へ顧客が流出し商況は衰退しているが、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準については当面下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境や生活利便性が良好な既成住宅地域。需要は底堅いが供給が限定的であるため、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の住宅地域で、土地利用に変化はないが、周辺地域では建売分譲も散見される。また、当地域は高崎駅まで徒歩圏内にあることから、需給動向は強含みで推移することが予測される。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅が中心の住宅地域である。比準価格は類似地域たる高崎市街地における自用目的の多数の取引事例を選択、分析して試算されており、説得力を有し、極めて実証性が高いものと考える。なお、収益価格は対象標準地の画地規模が小さく、共同住宅を想定することが現実的でないため求め得ない。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地から遠隔に位置しているため市場競争力は弱く、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域に顕著な地域変動要因は見られず、現況の利用形態を維持しつつ推移すると予測する。また、市街化区域内宅地との相対的競争力の低下により、今後とも地価水準は弱含みにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣周辺には共同住宅も散見されるが、生活利便性にやや難点が認められるため賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に比較して低位に試算された。比準価格は個人が自用目的で取得した取引当事者の属性を考慮した実証性の高い価格と考える。当地域は賃貸需要が低い場所柄であることから、より実証的な比準価格を標準とし収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

幅員の狭い道路が多く街路条件がやや劣るが、高崎線新町駅に近く一定の人気があるため、需給動向は現状維持傾向にて推移すると予測する。地価水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域は画地規模が小さいものが多く、共同住宅を想定することが困難であることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地域に存する取引事例を中心に規範性の高いものから試算されており説得力を有する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、特に変動要因はないが生活利便性や居住環境の良否による二極化等により需要は回復傾向。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、特に変動要因はなく今後も概ね現状維持にて推移すると予測する。地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見受けられるが戸建住宅が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域である。取引は居住目的が大半で信頼性のある事例を収集し得た。なお、現在の賃貸市場に於いては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌するとともに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で良好な住環境にあり、需要は底堅く人気も高い地域として推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、利便性や居住環境等において優れ、需要は底堅く人気も高い地域として推移している。今後暫くは上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌するに留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅周辺の都市型大型店舗や郊外大型店等との競争激化により商況は低迷し、需要は弱く、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、テナントも見られるが自己使用の建物が中心であり、賃貸市場の成熟度が低く地価に見合った賃料水準が形成されていない。このため、収益価格は比準価格より低位に試算された。よって、信頼性のある既成商業地域の取引事例を中心に求めた実証的価格で、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部の既成住宅地域。商業施設や公共施設に近く需要は底堅いが、売り物件が極めて少ないため取引は低調である。

地域要因の将来予測

住宅地域としての熟成度は高く、今後も良好な住環境を維持して推移するものと予測する。中心市街地に位置しており、商業施設等への利便性が良好であるため需要は底堅く、地価はやや強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

居住環境が良好な住宅地でマンションやアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比し低位に試算された。比準価格は個人が自用目的で取得した事例を中心に試算されており、より実証性の高い価格と思料する。当地域は快適性を重視する住宅地であるため、より実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、前年基準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型店舗への顧客の流出、駅周辺への集積化等の影響により、商勢回復に至らず、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

高崎市の代表的な飲食店街に所在するが、商構造が特殊であるために昨今の不動産需要の回復の影響をストレートに受ける状況にはなく、商業地の需要回復は主に駅周辺等に限られているため地価下落が続くと見られる。

価格決定の理由

飲食店向けの貸店舗も見受けられるが老朽化した物件や空室も多く、また土地価格に見合う賃貸水準の形成が認められないため収益価格は低く試算された。一方で自己利用目的で取引された事例を基礎にして試算された比準価格は、需要者の市場行動に合致していると判断される。従って比準価格を重視して収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を維持しており妥当と判断される。

地域要因

旧郡部のため、周辺の区画整理地と比べ、街路条件など利便性にやや欠けることから、相対的な土地需要は減少傾向にある。

地域要因の将来予測

旧群馬町である高崎市郊外の住宅地域であるが、周辺地域の区画整理地と比べ街路条件などにやや見劣りがすることなどから、同地域との比較で相対的な地位の低下が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の大型店等に顧客が流出し、閉鎖店舗が増え空洞化が進んでいる。需要は弱含みで、依然として地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

商店街の既存小売店舗の閉鎖が相次ぎ、日用品商店街からやや歓楽街に移行しつつある現状である。小売店舗は郊外型大規模店舗へ顧客が流出傾向が顕著で、今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は低層事務所・店舗ビルの自用の店舗が中心となっており、賃貸物件は成約・募集ともに少なく、新築物件も少ない。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、空室率も依然として高いまま推移している。既成商業地の地価下落に伴う賃料水準の低下により収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準として収益価格は比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高崎駅東口線周辺の発展傾向の煽りを受け、需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

近年需要が旺盛な高崎駅東口線近辺の住宅地域で、駅や環状線へのアクセスが良好で周辺利便性も優ることから人気は高く、暫くは発展傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見受けられるが、遊休資産の利活用等を念頭にした形式的な収入を期待する程度と見受けられ、かつ需要の中心は自用の住宅であるため、収益価格はやや低位に試算された。主な需要が快適性を重視する住宅地域であるため、実証性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

顧客の回遊性がやや弱い地域であるが、中心市街地の複数の開発事業の期待が大きく、好影響を受けている。

地域要因の将来予測

JR高崎駅周辺地域の開発事業の好影響を受け、徐々にではあるが活気を取り戻していくものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ普通商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏域としてはやや遠いが、駅周辺の需要集中や供給不足の影響を受けて需要は回復傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地で、周辺環境の変化は少ない。

地域要因の将来予測

当該地域はやや上品等の住宅地域として熟成しており、概ね現状の住環境を維持するものと予測される。需要は根強い人気があり、緩やかな景気の回復傾向から地価はほぼ横ばい傾向にあると予測する。

価格決定の理由

賃貸共同住宅も需要のある地域であるが、対象地の画地規模が小さいため共同住宅用地には適しておらず、収益価格は求めなかった。このため、実証性の高い事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に配慮し、新前橋駅周辺の利便性の良い住宅地であるという地域の特性等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。