群馬県高崎市矢島町字竹ノ内４３５番４(高崎問屋町駅・井野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,100円

2017年01月01日に行った群馬県高崎市矢島町字竹ノ内４３５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,100円/㎡としました。

群馬県高崎市矢島町字竹ノ内４３５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番群馬県高崎市矢島町字竹ノ内４３５番４
住居表示 
価格40,100円/㎡
交通施設、距離高崎、5,000m
地積283㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか畑地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

君島准逸氏による調査レポート

不動産鑑定士君島准逸
価格40,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地から遠隔に位置しているため市場競争力は弱く、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当地域に顕著な地域変動要因は見られず、現況の利用形態を維持しつつ推移すると予測する。また、市街化区域内宅地との相対的競争力の低下により、今後とも地価水準は弱含みにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高崎市の東部を中心とする市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者の中心は高崎市及び前橋市などに在住、在勤する自己住居を目的とする勤労者世帯である。一般住宅のほか共同住宅や農地も混在する郊外の住宅地域であり、市街化区域内宅地との比較における相対的市場競争力の低下により需要は弱含みである。土地は200㎡程度で700万円∼900万円程度であるが、新築の戸建物件は見られない場所柄である。
一般的要因総人口はほぼ横ばいで推移しているが、高崎駅周辺における大規模開発や高速交通網の整備等から拠点都市としての重要性が増している。

菅谷隆雄氏による調査レポート

不動産鑑定士菅谷隆雄
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高崎市の外周部に存し、地価下落による中心部への回帰現象等もあり、他の地域に比べ選好性で劣り、需要はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測旧高崎市郊外の市街化調整区域に位置する既存の住宅地域のため、特別な変動要因はなく、今後も現状維持傾向にて推移するものと予測する。価格水準は下落傾向が続いているが、下落幅は縮小している。
市場の特性同一需給圏は高崎市郊外の市街化調整区域に存する中規模の住宅地域。需要者は高崎市及び隣接市町に在住する自己居住を目的とする勤労者世帯である。生活利便性がやや劣るため、需要は減退気味で推移しており、居住環境の整備された地域との比較では競争力で劣るため、地価は依然として下落傾向である。土地は200㎡程度で800万円程度、新築の戸建住宅は2，300万円程度が取引の中心である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いており、市況の改善等から市内中心部の地価は上昇しているが、郊外については依然として下落傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3371178
北緯 139度0513641

参考：該当物件周辺マップ

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群馬県高崎市新保町字岡野１２９８番３ほか１筆群馬県高崎市下小塙町字中川原１５６８番１８群馬県高崎市島野町字大岩９９１番１外群馬県高崎市上小鳥町字村東４３７番６群馬県高崎市上大類町字稲荷西９５７番１外群馬県高崎市下小塙町字下原１３１５番１０外群馬県高崎市島野町字大岩９９４番１外

参考：近隣駅の地価相場

高崎問屋町駅(地価相場 62,600円/㎡)井野駅(地価相場 63,750円/㎡)高崎駅(地価相場 96,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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