地域要因

飲食店舗地域でも外国人観光客の増加の影響が見られ、ホテル用地を物色する動きもあり地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

すすきの歓楽街の中心である駅前通沿いの飲食店舗地域で、外国人観光客の増加、ホテル用地需要、近接する駅前通地区でも再開発ビルも完成し、すすきの地区でも地価は上昇傾向となっている。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店ビルが集積する地区で、需要者は大手法人のほか地元不動産業者、ビル経営者が中心、収益性を中心に価格が形成される地域である。しかし、賃料自体の上昇等、空室率の改善等は大きな動きはなく、収益の継続性・安定性の問題や、想定項目の多い土地残余法による収益価格は信頼性の点で市場性を反映している比準価格よりやや見劣る。よって、比準価格にウェートを置き、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価の下落が続いたことによる需給ギャップも解消され、市電のループ化など中心部の利便性向上とともに同地域の地価も回復している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は石山通以東に所在する状況類似地域内の事例を中心に求めたもので、現実の市場の実勢を表した説得力を有する価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値のマンション用地の取引の影響から、賃料相場の水準が土地価格に見合わず、やや低位に求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏にあって利便性は良好であり、需要は堅調で地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

標準地周辺は一般住宅、アパート等が建ち並ぶ利便性の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。今後の地価動向は景気の先行きにもよるが、最寄駅に近いため強含みの傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は利便性、環境がある程度整っている地域性からアパ−ト等の共同住宅も存在し、一定程度賃貸市場が形成されているものと認められる。しかしながら、当地域の価格は戸建住宅を中心とした自用目的の取引によって形成されているのが実態であり、また収益物件の取引事例も多い。したがって、鑑定評価額は、地域の特性を考慮して取引事例から試算した比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の需要は堅調で、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも見られる地域であるが、両試算価格の信頼性と指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅に近い地域であることから地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い共同住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。交通機関から近いこともあり、地価はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に取引された北区内の地下鉄駅に近い事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環状通背後の混在住宅地で、市電ループ化の影響もあり、マンション用地を含めた宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

混在型の既成住宅地域として熟成しており、今後とも同様の居住環境を維持するものと予測する。電車通りにも近く、土地需要も堅調な状況が続いており地価は上昇していくと予測する。

価格決定の理由

既成住宅地域でアパート等の収益物件も混在しており、一定の賃貸需要も認められるが、対象標準地周辺は自用の建物が中心であり、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されておらずやや低く求められた。よって現実の取引で成約した実証的な価格で市電ループ化の影響も反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

知事公館周辺ではマンションが増え、共同住宅地域としての熟成化が進んでいる。マンション用地は希少性によって高値傾向にあり、地価上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域とその周辺は分譲マンションが主流の地域で、事業採算の観点から収益価格より開発法による価格が適切な価格が得られると判断し収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内における画地規模の大き目の取引により求めており、マンション用地の地価水準を反映している価格である。比準価格と開発法による価格は近似して得られ、各試算価格の妥当性は検証されたものと判断し、前年度価格からの推移も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、狭隘な街路が多い地域であるため需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏外で、狭隘な街路である土地は積雪対応等の費用が嵩み、需要は弱いものの地価は底値感から、横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、自己使用目的の取引が大半を占める住宅地域である。対象標準地は、バス便利用の地域で、新規に土地を取得してのアパート経営は経済合理性がないと判断したため、収益価格の試算は断念し、比準価格を中心に市場の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いに店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域で、マンション等による高度利用化が徐々に進展しつつ推移していくものと予測する。店舗等の商業環境のほか居住環境も良好であり、宅地需要は堅調に推移。

価格決定の理由

近隣地域は閑静な住宅地に囲まれた路線商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、収益価格は試算過程において想定値を多く含む点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地の住宅地域であり、選好性が強いものの取引は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。傾斜地の戸建住宅地域として熟成しているが、傾斜地は選好性が強い。現状においては取引は堅調で地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は、傾斜地の住宅地で中規模の戸建住宅が建つ地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無く、取引は自用目的が中心となる。また戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。本件においては取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

店舗併用住宅地域として人気が高く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることを反映しているものと判断される。比準価格は、類似地域内における幹線道路沿いの事例を中心に、信頼性の高い事例を選択して求めたもので、現実の取引市場を反映した妥当な価格と思料される。以上により、両試算価格の特徴を踏まえて調整を行い、代表標準地から求めた価格との検討をも行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

札幌駅前周辺の商業集積化、中心部オフィス街の空室率の改善などから、市場参入意欲も高く、宅地需要も堅調な状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は都心部の高度商業地内に所在しており、物件の収益性についても重視される地域である。得られた収益価格は規範性の認められる還元利回り等の数値を適用したもので、比準価格に近い価格が試算された。また比準価格は現実の市場性を反映した説得力を有する価格であることから、比準価格に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因等の影響もあり、中心部に比較的近い住宅地は、需要が増加しており、地価は横這いから上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地として成熟した地域であり、需要が比較的堅調に推移している地域といえ、地価は当面安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域に存し、収益物件用途も考えられるが、収益価格は試算上想定要素が多く、精度の点において一定の限界がある。現実の取引においては、自己使用目的の取引が多く、比準価格は不動産市場の実情を反映した実証性の高い価格と考えられる。本件においては収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺ではマンション開発が進み、顧客の増加も見込まれることから、不動産に対する投資意欲も高く宅地需要は強い状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は状況類似地域内に所在する取引事例から求めた価格であり、市場性の実勢を反映した説得力を有する価格であるが、競合する収益不動産や高値のマンション取引価格による影響から、賃料水準が土地価格に見合わず、試算された収益価格はやや低く求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北5条通の拡幅で環境が良好となり、知事公館周辺を含む桑園地区のマンション開発の影響等で需要が増加しているため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中高層の店舗兼事務所やマンション等が多い商業地で、自用建物のほか居住用、業務用の収益物件もあるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低目に試算されている。比準価格は取引当事者が利用目的に従って取引し成約した現実の価格に基づいて検討しているため、市場の取引動向と価格水準が客観的に反映されている。よって、比準価格にウェート置き、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられない。画地規模が大きく、眺望等の良い住宅地だが、地下鉄駅徒歩圏外のため需要は相対的に劣後する。

地域要因の将来予測

所得の高い居住者が多い地域でもあった高台地域は積雪対応等の費用が嵩み、地価は横ばい程度で推移してきたが、底値感から上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、自己使用目的の取引が大半を占める閑静な住宅地域である。対象標準地は、公法上の規制が1低専であることから容積率が低く、共同住宅等の賃貸市場が熟成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。本件においては、規範性の高い複数の取引事例から試算した比準価格を中心に市場の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

電車通沿いの商業地域であるが、分譲マンション、賃貸マンション用地としての需要は強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが、市電西線沿いの地域においては商業地としての需要は弱含みであり周辺の賃料水準、空室率等をみても、元本価格に見合う賃料が収受されていない状態にあることから、収益価格は低位に求められた。周辺は自用の店舗、事務所ビル、マンション用地の取引が中心であることから、不動産市場の実勢を反映する比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。