北海道札幌市中央区宮の森４条１２丁目８７２番８５(西２８丁目駅・円山公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
68,500円
2017年01月01日に行った北海道札幌市中央区宮の森４条１２丁目８７２番８５(北海道札幌市中央区宮の森４条１２−６−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道札幌市中央区宮の森４条１２丁目８７２番８５ |
| 住居表示 | 宮の森４条１２−６−２１ |
| 価格 | 68,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 円山公園、2,300m |
| 地積 | 348㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齋藤武也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤武也 |
|---|---|
| 価格 | 68,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 対象標準地周辺には特段の変化は見受けられない。画地規模が大きく、眺望等の良い住宅地だが、地下鉄駅徒歩圏外のため需要は相対的に劣後する。 |
| 地域要因の将来予測 | 所得の高い居住者が多い地域でもあった高台地域は積雪対応等の費用が嵩み、地価は横ばい程度で推移してきたが、底値感から上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として中央区の南西側の高台地域、傾斜地地域に存するバス便利用の住宅地域である。需要者の中心は主に区内に居住する戸建住宅の所有を目的とする個人である。宮の森地区は旧来からの熟成した住宅地域で、ブランド力があるが、昨今、高台地域に対しての需要は弱い。需要の中心となる価格帯は土地が2500万円程度である。新築の戸建物件は少なく、中古物件が中心である。 |
| 一般的要因 | 中心部、駅徒歩圏を中心に住宅地需要が強く、地下鉄駅徒歩圏外では価格水準により需要は区々で、傾斜地は総じて需要は弱い傾向にある。 |
石川俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川俊二 |
|---|---|
| 価格 | 68,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 北西部の丘陵地帯にある住宅地域で今後も現状を維持して推移。知名度の高い宮の森地区内にあるものの傾斜・地勢等から敬遠される傾向もあったが、中央区住宅地の全般的な地価上昇より横這いから上昇で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区北西部の丘陵地帯を中心とする戸建住宅地域。需要者は戸建住宅として自己使用を目的とする市内居住者が中心である。自然的環境・景観等により需給は安定していたものの近年は利便性及び地勢条件等により敬遠される傾向もあるが、宮の森地区住宅地としてのブランド力もあって、僅かながら上昇推移している。土地は300㎡程度で2，000万円前後の物件が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 都心回帰の流れを背景とする中央区の人口増と住宅地の需要増。特に良好な利便性・環境を有する賃貸・分譲マンション適地の需要は強目のまま推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 43度0566608 北緯 141度2947737 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西２８丁目駅(地価相場 124,000円/㎡)円山公園駅(地価相場 101,450円/㎡)二十四軒駅(地価相場 129,500円/㎡)琴似駅(地価相場 116,000円/㎡)発寒南駅(地価相場 86,400円/㎡)西１８丁目駅(地価相場 71,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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