地域要因

当市中心部に比較的近く名古屋都心へのアクセスも良好で、地価は堅調である。

地域要因の将来予測

住宅地として安定的に推移しており、最寄駅から徒歩圏内で、地価は今後も比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域には賃貸用共同住宅が散見されるが、相続対策目的等が多く、収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益価格は相対的な規範性に乏しいことから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との比較検討を行ない、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地区画整理事業の行われた一般住宅を中心とする地域で，地域的に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域で，地域的特性は当分現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが，戸建住宅が大半の地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は，画地規模が小さく，賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格をそのまま採用することとし，更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はないが、徐々に既成住宅地として熟成しつつある。

地域要因の将来予測

住宅が建ち並んでいる地域であり、当面は現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣は戸建住宅が多く、自用目的の取引が中心である。当該地域は投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格は低位に求められたと位置づける。以上により、これらの価格形成を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないものの、居住環境が比較的良好な地域であり、地価は安定している。

地域要因の将来予測

鉄道駅からやや遠い中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、将来的にも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域には戸建住宅のほか共同住宅も見られるものの、鉄道駅からやや遠く、賃料水準が低位なため、収益価格も著しく低位となった。他方、比準価格は国府宮駅の西側に位置する戸建用地の事例を採用して試算したものであり、採用事例はいずれも規範性が高いことから、求められた比準価格も実証的で、説得力が高い価格である。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性の高い路線商業地域で、地域要因に変化は認められず、需要は安定的であり、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ熟成度の高い路線商業地域であり、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の路線商業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格はやや低位に試算されたが、郊外型店舗の賃料は個別性が強く、業種・規模・駐車場台数等により大きく異なり、適正な水準を把握し難く、また想定要素も多いためやや信頼性に欠ける。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の人気が高い住宅地域で、需要は堅調なため、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一部に空地も見られる住宅地域であるが、熟成した住宅地で今後も概ね現状維持程度で推移するものと予測する。住宅地としての人気が高く、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格は周辺にアパート等も散見される地域であるが、地価に見合った賃料水準が期待できない上に、対象地の規模も小さいことから低位に試算され、信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済の住宅地域で、街区整然するが住環境の均一性に欠け、また駅から徒歩圏外のため、地価は横這いに推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか、倉庫、小工場等も混在するが、区画整然とした住宅地域であり、今後徐々に住宅地域として熟成するものと予測する。地価に値ごろ感があることから、今後も底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。画地の規模等からも収益用建物を想定することは困難であり、収益還元法は適用を断念した。地域の取引は自己使用目的が支配的であることから、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年、周辺に2ヶ所の大型の商業施設ができたことから国府宮駅周辺の相対的地位が低下しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた理論的な価格であり、重視すべき価格であるが土地価格に見合う賃料を収受できないことから低く求められた。近隣地域では土地取引は自用目的が多く、賃貸ビル建設目的で更地を購入するケースは少ない。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名鉄名古屋本線駅徒歩圏で、利便性・居住環境ともに優れた住宅地域である。需要は引き続き、底堅く推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の住環境が優れた住宅地域として熟成している。当面、現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、敷地規模が小さく賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。需要者の多くは、自用の戸建住宅取得を目的としており、市場実態を反映している比準価格の信頼性は高い。そこで、比準価格を標準とし、周辺類似地域における1年間の住宅地の地価動向及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅、未利用地等が見られる住宅地域であり、最寄駅から徒歩圏内にあるため需要は堅調であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅等を中心とする住宅地域であり、農地等も徐々に宅地化が進行し、良質な住宅地域を形成していくものと思われる。

価格決定の理由

取引事例については稲沢市に存する住宅地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができたため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、画地規模、周辺状況等から見て賃貸経営には不向きであるため収益還元法は適用できなかった。以上より、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。   

地域要因

成熟した住宅地域であり、人気があることから今後も継続して高い需要が見込める。

地域要因の将来予測

特段の変動要因が存しないことから、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さく共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗等が見られる路線商業地域であり、市中心部に近く建物の連たん性も認められることから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層の店舗、事業所のほか住宅も見られる路線商業地域であり、ここしばらくは現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

店舗等が見られる商業地としての取引が主であり、類似する事例を収集することができたため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、賃貸市場の熟成度はあるものの元本と果実の相関関係が希薄であり、収益価格は低めに試算された。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「尾張一宮」駅東部の住宅地需要は底堅い動きが見受けられ、環境面での良否により、地価の二極化が進んでいる。

地域要因の将来予測

当該地域は周辺に農地等も見られる区画整理済の住宅地域であり、今後未利用地を中心にミニ開発が更に進み、熟成した住宅地域を形成していくものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で、収益性より居住の快適性が重視される地域であることから、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、指定基準地価格並びにここ半年間の動向及び市場経済動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で新しい住宅も多く、需要は堅調なため、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、地積過小及び戸建住宅中心の地域であること等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い新興住宅地域であり、広域的な人気はあるものの、地価は高値安定傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整理済みの新築の家が建ち並ぶ新興住宅地域で住宅地域として今後熟成が進むものと予測する。地価は横ばいから緩やかな上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さく共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

稲沢駅前の商業地域で、繁華性は依然高くはないものの、店舗等の進出もみられる。

地域要因の将来予測

店舗等の進出もみられることから、繁華性が回復する兆しも見られる。価格は上昇傾向にあるものの、商業需要より住宅需要が下支えとなっている面が強く、その傾向は今後も継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた理論的な価格であり、近隣地域のような住商混在地においては土地価格に見合う賃料を収受できないことから低く求められた。近隣地域では自用目的の取引が多く、賃貸目的で土地を購入するケースは少ない。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。