地域要因

近隣商業地域として、既に熟成しており、価格形成要因に大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

準幹線道路沿いに小売店舗、営業所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、最寄駅からやや距離があり、商圏拡大の要因はなく、当面現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からやや距離があり、沿道に比較的小規模の店舗、営業所等が見られる商業地である近隣地域の特性や店舗事務所、賃貸マンション等収益物件に加えて自営の店舗兼住宅等が比較的多い状況等を総合的に勘案して、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区内の商業地の需給動向をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地として熟成しており、特に大きな要因変化等はない。地価は安定的な需要動向を背景とし、上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域として熟成している。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

取引は、居住環境を重視した自己利用目的が中心となる。周辺に賃貸住宅等も見られるが、行政的条件等から土地の経済価値に即応した賃料収入を得難い面があり、収益性は低い。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した代替性の高い事例から試算され、信頼性が高い。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

東急田園都市線沿線で中層マンションが多い住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模に留意し、マンション適地に係る事例を比較検討することにより試算した価格であり、市場性を反映している。開発法による価格は販売価格、建築工事費、開発スケジュール等、マンションデベロッパーの観点から試算し投資採算性を反映している。当該標準地はマンション地であることを勘案し、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甲州街道背後の住宅地であり、住環境も比較的整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、共同住宅等を中心とする標準的な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は比較的高く、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の中規模戸建住宅中心の住宅地域である。周辺では新築建売住宅の取引は好調であり、取引価格はやや上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引については、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、居住目的取引と比較した相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い商業地域であり、地価に影響を与えるような変化はないが、一般的要因を反映して、地価の上昇傾向が伺える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似地域等における取引の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している価格であり、比準価格に比べやや低位に求められたが、商業地においては需要者は収益性を重視して行動する。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性、環境ともに良好な住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、画地の細分化が進むほかは、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、戸建て住宅中心の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩限界圏に近い住宅地であるが、バス便が発達しており、居住環境は良好で有効需要も堅調である。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅からやや遠い、徒歩限界圏に近い住宅地域であるが、居住環境は良好であり、バス便が発達している。漸次、敷地の細分化が進むものの、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、「学芸大学」又は「駒沢大学」の各駅を最寄りとする住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は居住の快適性等が指向される地域であり、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性等利便性は普通程度であるが周辺地域の街路条件が劣り細分化も進んでいる。地価はやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である千歳船橋駅への接近性及び居住環境が普通程度の住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

重要な変動はない。上町駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であり、街路条件は普通であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化はなく、一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域として維持されるものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は住宅地域であり、一般に、居住環境等の快適性等を重視する自用目的の取引が多く、賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向があり、当該標準地も同様である。比準価格は、類似地域の取引事例を採用して得られた価格であり実証的である。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。二子玉川駅から徒歩圏内に位置し且つ閑静な住宅地域であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

特段の変化もないことから、当面は、閑静な住宅地域としての現状が維持されるものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、瀬田等の取引事例を採用し市場性を反映した価格である。当該地域は、居住環境等の快適性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、継続的な収益獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位となる傾向がある。当該標準地も同様であり、居住性等を重視する住宅地域であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

分譲マンション適地であり、地域要因に大きな変動はないが、マンション市場はほぼピークを迎えており、地価は上昇傾向が落ち着いてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地はマンション用地であるため、取引事例比較法と開発法を併用したところ両試算価格には若干の開差が生じた。比準価格は同一需給圏内の類似地域にある大規模画地の取引事例から求めた実証的な価格である。開発法価格は、対象地の投資採算性から求められた価格であり、主要な市場参加者がマンションデベロッパーである事を考慮すれば、説得力の高い価格である。よって本件では両価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。