東京都世田谷区奥沢５丁目１４０番(用賀駅・二子玉川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


713,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区奥沢５丁目１４０番(東京都世田谷区奥沢５−１４−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を713,000円/㎡としました。

東京都世田谷区奥沢５丁目１４０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区奥沢５丁目１４０番
住居表示奥沢５−１４−２６
価格713,000円/㎡
交通施設、距離奥沢、200m
地積250㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福田洋子氏による調査レポート

不動産鑑定士福田洋子
価格714,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境及び利便性が概ね良好な住宅地域である。住宅需要は堅調で地価はやや上昇傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東急目黒線奥沢駅及び同東横線自由が丘駅を主に利用する地域及びその周辺地域の範囲。中小規模一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は一次取得者層に限らずそれ以外も多い。また同一区内からの転入が多いものの都内をはじめ地域的な限定はない。利便性及び居住環境は良好であり、近時の景気動向により需要はやや上昇傾向である。土地は規模により総額が異なるが5000万円∼15000万円前後が中心である。
一般的要因区の人口は微増傾向。住宅地として人気があり住宅需要は堅調。消費増税の影響も一巡し不動産投資動向から地価はやや強含み傾向である。

谷本充弘氏による調査レポート

不動産鑑定士谷本充弘
価格712,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東急線沿線の最寄駅から徒歩で利便性に優る住環境閑静良好な品等の高い熟成した低層住宅地で、地価上昇傾向にある。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩で利便性ある住環境良好な中規模一般住宅等が建ち並ぶ熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東急目黒線、同大井町線等の各沿線最寄駅から徒歩で利便性ある住環境も閑静良好な熟成した低層住宅地域の圏域である。従来の居住者に加え主として区内及び隣接区等からの戸建志向の高所得者等による二次取得等が多く、なお比較的まとまった規模の画地需要も見られ、需要は全般に回復動向にある。土地取引は規模等によりやや幅があるが概ね250万円／坪程度、総額1億5千万円∼1億8千万円台程度までが需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており設備投資は増加基調で個人消費は底堅く推移し住宅投資も持ち直している。業況感は総じて良好水準を維持している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度62677764892578
北緯 139度62037658691406

参考：該当物件周辺マップ

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東京都世田谷区北烏山６丁目１６７５番７東京都世田谷区大原１丁目１１２４番４０東京都世田谷区北烏山７丁目２２１９番３東京都世田谷区成城２丁目１００番２ほか１筆東京都世田谷区北沢１丁目４０６番２東京都世田谷区鎌田４丁目４７番７東京都世田谷区上用賀５丁目６１番６東京都世田谷区中町三丁目１１２番１３の一部東京都世田谷区池尻三丁目３６０番１１東京都世田谷区東玉川二丁目１７０番３東京都世田谷区赤堤四丁目４１３番７

参考：近隣駅の地価相場

用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)千歳船橋駅(地価相場 548,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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